MONOGRAFIA SOBRE EL CONTRATO DE COMPRA VENTA

 CONTRATO DE COMPRA VENTA
INDICE:

1.1 Concepto, definición

1.2 Función económica y jurídica

1.3 Diferencias con otros contratos

1.4 Características del contrato

1.5 Caracteres jurídicos de compra vente

2. Sistema de transferencias de dominio de compra venta

2.1 Sistema de transferencias de cosas muebles y compraventa

3. Elementos estructurales de la compraventa

3.1 Consentimiento

3.2 El bien

3.3 El precio

4. Obligaciones

4.1 Obligaciones

4.2 Pactos que pueden integrar la compra venta

4.3 Retracto o subrogación legal

4.3.1     Características del retracto

4.3.2     Casos en función del retracto

4.3.3     Otros aspectos en relación al retracto

CARACTERES JURÍDICOS DE LA COMPRAVENTA

La compra venta tiene los siguientes caracteres jurídicos:

1.- ES UN CONTRATO INDIVIDUAL: porque para su configuración se requiere del consentimiento de las partes que intervienen ya sea en forma personal  y directa o por medio de representantes.

2.- ES PRINCIPAL: porque para su existencia no depende de otro contrato y tiene autonomía plena. Genera otros contratos, pero no es consecuencia de ellos, como los contratos accesorios.

3. ES TRASLATIVO DE DOMINIO: porque su esencia es la transferencia de la propiedad, la misma que ingresa al patrimonio del comprador.

4.-ES DE PRESTACIÓN RECIPROCA: porque el vendedor transfiere una cosa y el comprador paga un precio.

5.- ES ONEROSA: porque brinda a ambas partes contratantes y porque hay reciprocidad de prestaciones.

SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO EN LA COMPRAVENTA

Uno de los aspectos principales que regula el código civil es el relativo a la compra venta y la transmisión de propiedad de bienes.

Dicho tema, cobra especial importancia, en razón de los cambios introducidos por el código civil de 1984 al proyecto de 1981 y al código civil derogado de 1936.

Para el desarrollo de este importante tema, seguiremos los lineamientos generales del estudio realizado por el Dr. Jack Bigio Cherem.

Comenzaremos reiterando que el artículo 1529 define el contrato de compra venta estableciendo: “por la compraventa el vendedor se obliga a trasferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”.

Se desprende de su texto, que la compraventa no es por sí misma un contrato traslativo, ya que por la compra venta el vendedor no transfiere el bien, sino solo se obliga a transferirlo al comprador.

Para Manuel Miranda Canales (2010) “Se colige igualmente de él, que por la compra venta se crean obligaciones de dar (la propiedad del bien a cargo del vendedor y una suma de dinero por parte del comprador), pero no surge necesariamente un derecho real en favor del comprador”. (Op. Cit., tomo II Pág. 171)

Por tanto, en el nuevo régimen civil, debe continuar distinguiéndose entre el título de adquisición y el modo de adquirir.

Siguiendo a Mario Castillo Freyre (1992)  “El título es el acto jurídico que algunas veces se encuentra como antecedente del hacho o acto de adquisición y el modo es el hecho acto que da nacimiento a la adquisición. La tradición o la inscripción en registros de propiedad, constituyen los modos de adquisición, en tanto que la venta, la donación y la permuta que les sirven de antecedentes, constituye el título”. (Op. Cit., tomo XIII Pág. 89)

Raymundo Salvat (1927), afirma que “el titulo confiere un derecho a la cosa, pero la propiedad solo se trasmite cuando el modo ha sido cumplido”. (Op. Cit., tomo I Pág. 139)

El código civil de 1984, conserva la teoría del título y el modo del código civil de 1936 y, en consecuencia, es precioso distinguir ante un mismo título la adquisición constituido por el contrato de compraventa, cuales son los modos de adquirir en el nuevo ordenamiento jurídico civil.

Para ello es necesario determinar que bienes pueden ser objeto de contrato de compra venta.

Jack Bigio Chrem (1984) “Con arreglo al artículo 1529 del código civil vigente, pueden venderse no solo las cosas materiales sino también los derechos incorporales. Ello se desprende de la sustitución del vocablo “cosa” empleado en el artículo 1383 del código civil  derogado, por el termino bien  que tiene mayor alcance, pues abarca tanto los bienes materiales como los inmateriales y es utilizado en el artículo 1529 del texto civil vigente”.

Hacha esta precisión por el Dr. Jack bigio Chrem, pasamos a analizar los distintos modos de adquirir bienes según se trate de: a) bienes inmuebles o b) bienes muebles.

TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRAVENTA

Se ha expresado anteriormente que por la compraventa, el vendedor se obliga a trasferir la propiedad de un bien al comprador. Pero ¿Cuándo se produce la trasferencia de la propiedad de un inmueble al comprador?

El artículo 949 del código civil prescribe: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal deferente o pacto en contrario”.

Con arreglo a este artículo, el solo intercambio de voluntades, perfecciona la trasferencia de la propiedad inmobiliaria.

Para el nuevo régimen civil, entre las partes, el contrato de compraventa de un inmueble, es al mismo tiempo el título de adquisición (que crea obligaciones de dar) y el modo de adquisición (que perfecciona la adquisición del comprador). Aquí título y modo coinciden.

Analicemos el artículo 949

1.-“la sola obligación de enajenar”

Esta frase sustituye la que expresaba el artículo 1172 del código civil derogado, que genéricamente hacía referencia a la sola obligación de dar.

La obligación de dar, puede consistir no solo en la obligación de trasferir la propiedad, sino también el uso, la posesión o la restitución del bien ajeno.

La frase obligación de dar era muy amplia pues contraen obligaciones de dar, entre otros, los siguientes deudores:

a) el vendedor, de trasferir la propiedad de un inmueble (artículo 1529)

b) el arrendador, de transferir el uso de un bien al arrendatario (artículo 1666)

c) el comodatario, de devolver al comodante el bien que este le dio en comodato (artículo 1738 inc. 5)

d) el vendedor de un inmueble ajeno, de trasmitirle la propiedad del bien al comprador (artículo 1537).

Si bien en el caso es perfectamente admisible que el acreedor de la obligación de dar (el comprador) adquiere la propiedad del bien, no parece razonable establecer que tal obligación haga propietario a los acreedores de las otras formas de las obligaciones de dar, así en los casos (b) y (c), no se da esta situación, por cuanto el objeto de dichos contratos no es el de trasmitir la propiedad, sino el uso, y tampoco en el caso (d), debido a que el vendedor de un bien inmueble ajeno no puede cumplir con su obligación de dar (transferir la propiedad)si el bien no le pertenece.

Por tanto, la obligación de enajenar equivale a la obligación de dar en propiedad.

2.- “salvo disposición diferente”

Este es otro cambio establecido en el artículo 949en relación al artículo 1172 del texto civil derogado.

Este agregado permite aclara que el enunciado del articulo 949 no es de carácter absoluto, sino que está limitado por otras disposiciones legales, como sucede en el caso de concurrencia de acreedores de obligación de dar (que presentan cuando el vendedor ha vendido el mismo inmueble  a diversas personas, eventualmente en la vente en el registro de la propiedad inmueble a pesar de que otra persona lo haya adquirido con arreglo a los artículos 949 y 1135, respectivamente.

Este agregado “salvo disposición legal diferente” permite establecer que hay dos modos distintos de adquirir la propiedad: el contrato y la inscripción, a los que aluden los artículos 949 y 1135 respectivamente.

En conclusión puede afirmarse en principio , que por la compra venta inmobiliaria, el comprador se convierte en propietario por haber perfeccionado su adquisición,(artículo 9499salvo lo dispuesto en el artículo 1135 del código civil, que en cierta forma otorga a la inscripción, la calidad del modo excepcional de adquirir la propiedad inmobiliaria , al establecer  Jack Biggio “cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito…”

TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD DE COSAS MUEBLES POR COMPRAVENTA

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 947 de código civil “la transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente”.

Si se tiene en cuenta que la posesión se adquiere con la tradición, conforme lo dispone el artículo 900, puede afirmarse que la trasferencia de propiedad de una cosa mueble, por vía de contrato se efectúa cuando el comprador adquiere la posesión del bien mueble.

Mario Castillo Freyre (2003)  “Siendo que el título es el contrato de compraventa y el modo es la tradición, la tradición por sí sola, no produce la trasferencia de la propiedad, si no está acompañada del título correspondiente”. (Op. Cit., tomo I Pág.207)

Por tanto, puede concluirse que en la compraventa de cosas muebles, no entregadas al comprador, este no es propietario si no desde que se le otorga la posesión del bien. Hasta ese momento es acreedor de una obligación de dar, pero no es titular de un derecho real.

a) situación de la venta de cosas muebles con reserva de propiedad

El código civil trata en los artículos 1538, 1584 y 1585, de la compra venta con reserva de la propiedad como uno de los pactos que se puede integrar en el contrato.

El problema que podría presentarse es el de precisar desde que momento el comprador de cosas muebles, que le han sido entregadas por el vendedor, adquiere la propiedad en una venta con reserva de dominio.

En esta hipótesis a pesar de que ha habido entrega de las cosas, el comprador no adquiere la propiedad sino hasta que page todo el precio convenido para tal efecto, de conformidad a lo establecido por los artículos 947 y 1587 del código civil, que establecen:

Artículo 947: la trasferencia de la propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición salvo disposición legal diferente”.

Artículo 1583: “En la compra venta puede pactarse que el vendedor se reserve la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador”.

b) situación de la venta de cosas muebles efectuadas por el no propietario de ellas, que conduce un establecimiento abierto al público

Esta hipótesis se encuentra regulada en el artículo 1542 del código civil que establece: “los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son reivindicables si son amparados con facturas o pólizas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan contra quien los vendió indebidamente”.

Dicho dispositivo protege al comprador de cosa mueble que la ha adquirido en un establecimiento público.

Para gozar de esta protección debe reunir los siguientes requisitos:

a)           debe  comprar la cosa en un establecimiento abierto al público.

b)           El vendedor debe extenderla factura o póliza.

c)            Debe recibir la posesión de la cosa.

d)           Debe actuar de buena fe.

¿Qué ocurre con los derechos del ex – propietario que puede haber entregado la cosa al dueño del establecimiento a título de comodato, de depósito, de consignación o para su reparación, mediante un contrato de obra? ¿Qué ocurre si se venden en el establecimiento cosas muebles robadas o perdidas?

La situación jurídica de esta persona a quien el código intencionalmente denomina como “el perjudicado”, (toda vez que ya no es propietario) es la siguiente:

a)    No puede intentar acción reivindicatoria, desde esta acción corresponde a su propietario y tal condición le asiste a quien compro  del establecimiento público.

b)    Tiene expida las acciones civiles (daños y perjuicios) y penales (estelionato y reparación civil) contra quien vendió la cosa indebidamente.

Manuel Miranda Canales (2010) “Esta norma se apoya en la publicidad que otorga la posesión y en la necesidad de garantizar el tráfico comercial de las cosas muebles y tiende a proteger al comprador del denominado comercio informal, que ha adquirido en un local abierto al público, a quien le ha extendido la factura y que haya recibido la posesión de la cosa; contrariu sensus, no favorece al comprador del mercado informal, a quien ha comprado en un establecimiento público y no tiene factura de compra, al que teniéndola, no le ha sido entregada a la cosa y el comprador que carece de buena fe”. (Op. Cit., tomo II Pág. 180)

c)     situación de las cosas robadas o pérdidas que se venden en un establecimiento abierto al público

Por regla general, los bienes robados o perdidos que se vendan al comprador, aunque este, proceda de buena fe y reciba su posesión, no le corresponden en propiedad.

Tales bienes son susceptibles de reivindicación por su propietario, tal como lo establece la última parte del artículo 948, que la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de la faculta de hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal”

Sin embargo, el artículo 1542 del código civil establece que no son reivindicables los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público.

ELEMENTOS  ESTRUCTURALES DE LA COMPRAVENTA:

Son tres: 1.- El consentimiento        2.- El bien                  3.- El precio

1.- El consentimiento.- Es un elemento general de la contratación, porque donde no existe voluntad expresada por los sujetos, no hay contratación. La voluntad tiene que ser prestada por los que tienen plena capacidad.

Dicho consentimiento, según Aguilar Carbajal (1977):«debe tener como contenido respecto del vendedor, trasmitir la propiedad de la cosa o la titularidad del derecho  a cambio del precio; el comprador, adquiere la propiedad de la cosa  a cambio del pago del precio». (p.80).

Sin  embargo, el consentimiento prestado, puede devenir en ineficaz, cuando alguna de las partes o ambas, lo han declarado con algún vicio de voluntad, ya sea el error, el dolo, la violencia o la intimidación.

2.- El bien.- Es el bien, la cosa, el elemento materia de la compra-venta.  León Barandiarian (1966):«Es el  elemento fundamental, porque el comprador lo hace con el fin específico de que ese bien se incorpore a su patrimonio para usarlo o disfrutarlo.» (p.5).

El bien u objeto de la compraventa puede ser:

a)    Un bien material, corporal; o,

b)    Un bien incorporal, o sea derechos. Cuando se transfiere un derecho se produce  lo que se denomina cesión de derechos, que está normado en el art. 1206 y ss. Del Código Civil.

2.1.- Requisitos del bien:

a) Tiene que ser posible material y jurídicamente; y

b) Tiene que existir o ser susceptibles de existir.

Respecto a este elemento, es conveniente hacer un análisis del art. 1533 del C.C. que dice: “Si cuando se hizo la venta había perecido una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el menoscabo, en proporción al precio que se fijó por el todo”.

¿Qué sucede cuando la cosa ha desaparecido o ha perecido parcialmente antes de la venta? En el primer caso, no hay contrato. En el segundo, al comprador se le da la posibilidad de realizar la compraventa, pero con rebaja del precio o a retractarse a celebrar el contrato. Es una norma con sentido de equidad, ya que esta facultad del comprador, está en función de las circunstancias.

Cuando se habla de cosas que no existen pero susceptibles de existir, se refiere  a la venta futura, la misma que se desdobla en:

-          Venditio Spei o Venta de la Esperanza  Incierta.- Es aquella venta de cosa futura, caracterizada por el factor aleatorio. Ello es una excepción,  porque la regla general, es que la compra venta es conmutativa.

-          Venditio Rei Sperata o venta de la cosa esperada:   León Barandiaran (1966), dice: «Es aquella en la que existe una condición  suspensiva que supedita la realización del contrato.  No hay factor aleatorio, es prácticamente un contrato conmutativo» (p.12). Está contemplada en el art. 1534 que dice: “En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.

c)  Tiene que ser determinado, puesto que es necesario precisarse el tamaño, el tipo, el color, el modelo, etc., del bien que se vende.

               2.2.- Tipos de compraventa según el bien

    

                            2.2.1.- Compraventa a satisfacción

Según el art. 1571 del C.C. la compraventa de bienes a satisfacción del comprador, se perfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad, para cuyo efecto, debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado por el contrato o por los usos, o en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.

  

                           2.2.2.- Compraventa a prueba

Cuando se desconfía respecto de la calidad y bondad del bien y no se quiere celebrar el contrato mientras el bien no tenga  las  cualidades pactadas o no sea idóneo para la finalidad a que está destinada, se produce el fenómeno de la compraventa a prueba. La compraventa a prueba es a condición suspensiva, tal como lo establece el art. 1572 del Código Civil.

2.2.3. – Compraventa sobre Muestra

Podemos manifestar que la compraventa sobre muestra  es, de acuerdo a Aguilar Carbajal  (1977):«cuando los contratantes se ponen de acuerdo para la celebración del contrato, sin tener a la vista el objeto mismo, sino sólo una parte desprendida del objeto que se llama muestra» (p.115).

En esta modalidad de compraventa, la condición suspensiva no es subjetiva, sino objetiva. Se trata de que entre las muestras y el bien haya correspondencia física.

Si la muestra no corresponde al bien vendido, no hay venta, pero si corresponde, ya no hay derecho a reclamo.

Esta modalidad de la compraventa está legislada en el art. 1573, que dice: “Si la compra venta se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el comercio”.

2.2.4.- Compraventa de cosas litigiosas

Es factible vender  los bienes sobre los cuales se discute la propiedad o cualquier otro derecho real.

Para la venta de cosa litigiosa, se necesita que quien ha adquirido tenga conocimiento del proceso, porque de otra manera se estaría sorprendiendo la buena fe del comprador, especialmente en los bienes muebles. El legislador no ha distinguido entre la venta litigiosa de bienes muebles o inmuebles, por lo que el vendedor  tiene la obligación de instruir al comprador en ambos casos.

La venta de cosa litigiosa, puede adquirir los caracteres de aleatoria o solamente de condición suspensiva. En el primer caso, el vendedor no se hace responsable de lo que puede suceder en el proceso; en el segundo, la condición suspensiva es que el resultado del proceso lo beneficie.

Una segunda condición, es el conocimiento que debe tener el demandado o contraparte, para los posibles efectos del retracto litigioso ( inc. 3 del art. 1599) a fin de que si desea pueda sustituir al comprador en la venta de la cosa litigiosa.

La venta litigiosa puede realizarla, tanto el demandante como el demandado , porque mediante la cesión se transfiere un derecho que todavía no es realizable.

               2.2.5.- Venta de cosa ajena

Según el concepto común, es imposible la venta de cosa ajena, porque sólo puede venderse aquello del cual uno es propietario; sin embargo,  desde el punto de vista jurídico, es posible.

Freyre Castillo (1990): « Sobre el particular se ha escrito un libro muy interesante que analiza exhaustivamente este tema» (p.3).

Al respecto, el Código Civil, le destina las siguientes normas:

El artículo 1537 que establece que “El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambos saben que es ajeno, se rige por los arts. 1470, 1471 y 1472”, que se refieren a la promesa de la obligación o del hecho de un tercero, que dicen:

Art. 1470.- Se puede prometer la obligación o el hecho de un tercero, con cargo de que el promitente quede obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero no asume la obligación o no cumple el hecho prometido, respectivamente.

Art. 1471.- En cualquiera de los casos del art. 1470 la indemnización a cargo del promitente tiene el carácter de prestación sustitutoria de la obligación o del hecho del tercero.

Art. 1472.- Puede pactarse anticipadamente el monto de la indemnización.

La venta del bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien,  antes de la citación de la demanda, a tenor del art. 1539. En caso de que el bien sea parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio. En caso de rescisión, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido y pagar la indemnización de daños  y perjuicios sufridos, así como reembolsar los gastos, intereses, tributos y las mejoras.

            2.2.6.- Compraventa Ad Corpus

Es cuando la voluntad de las partes sea vender y comprar la cosa tal como está, sin tener en cuenta  las dimensiones que se encuentran registradas en sus títulos.

La no coincidencia de las dimensiones no interesa y no altera el contrato; en consecuencia, no hay derecho a reclamar por parte del comprador ni del vendedor. La compraventa se ha hecho tal como es,  en bloque. Esto se puede hacer porque en nuestra patria no existe una titulación bien llevada. Esta compraventa ad corpus, en bloque, es una figura usual en la compraventa inmobiliaria y está ubicada en el art. 1577 del C.C. que dice: “Si el bien se vende fijando  precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente.

Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida y la real difiere de la señalada en  más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional.”

Si no se dice que la compraventa es ad corpus o por extensión o cabida, se presume que ha sido ad corpus, según lo ha establecido por la doctrina.

Funciona la cláusula ad corpus, sólo en cuanto a la medida de la extensión, pero no en lo relativo a la naturaleza o calidad del objeto, en cuyo caso puede haber error o dolo.

2.2.7. – Compraventa por extensión o Cabida

La figura contraria a la compraventa ad corpus, es la venta por extensión o cabida, llamada también sobre medida, en la cual hay derecho a reclamo. El comprador tiene derecho a reclamar, porque la extensión o cabida, ha sido condición esencial del contrato, puesto que ha querido comprar o vender sólo en determinado número de metros. Si hubiera más o menos extensión hay derecho a reclamar por parte del comprador o vendedor. Para este efecto, debería agregarse en una cláusula  del contrato, la expresión: “Quedando entendido que la compraventa es por extensión o cabida”.

Como hemos dicho anteriormente la venta por extensión o cabida da derecho a reclamo, mientras que la de ad corpus, no da ese derecho. Al respecto se presentan dos alternativas:

a)              Si la diferencia no excede de un décimo, es decir, que es mínimo el perjuicio y, por tanto, las consecuencias también son mínimas, hay derecho a reclamar hasta el 10% de diferencia, pero no se puede pedir  la rescisión, que es un factor pernicioso en el contrato.

b)              En el caso de que la diferencia sea superior al décimo, la situación es más grave, y el legislador le da al comprador el derecho de reclamar la reparación del daño o la rescisión del contrato. La solución es alternativa según los arts. 1574 y 1575 del C.C. que dicen:

Art. 1574.- En la compraventa de un bien con la indicación de su extensión o cabida y por un precio en razón de un tanto por cada unidad de extensión o cabida, el vendedor  está obligado a entregar  al comprador,  la cantidad indicada en el contrato. Si ello no fuese posible, el comprador está obligado a pagar lo que se halle de más y el vendedor a devolver  el precio correspondiente a lo que se halle de menos.

Art. 1575.- Si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido es mayor que un décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su rescisión.

3.- El Precio.-  León Barandiaran (1966):«Como la compraventa es  un contrato oneroso y bilateral, el precio es la contraprestación que  corresponde al comprador. Tiene que estar ineludiblemente  representado por el dinero» (p.16), tal como lo establece el art. 1529.

El precio tiene diferentes requisitos:

a)    Debe tratarse de una suma de dinero.- El precio necesariamente  tiene que pagarse con dinero. Puede tratarse de una cosa mixta, ejem. una persona para comprar una cosa quiere pagar el precio con alguna otra y el saldo en dinero, entonces se abre una interrogación ¿Es compraventa  o permuta?. La fórmula de solución está dada por el predominio de valores, consistentes en calificar el contrato por el mayor valor; si es más el dinero, será compraventa y si es mayor el valor del objeto, será permuta. Cuando por la naturaleza de la cosa no puede distinguirse cual es mayor,  el valor del dinero o la cosa, llegamos a la conclusión de que es un contrato mixto, no es ni permuta ni compraventa, solamente tiene que hablarse de un contrato innominado, mixto, con caracteres de ambos contratos.

b)    Que sea verídico.- Es decir, que debe responder al valor real de la cosa.

Hay contratos de compraventa en los que el precio es demasiado bajísimo, con la finalidad de eludir al fisco. En este caso será una donación, aunque se ponga el membrete de compraventa.

c)    Presenta diversos matices.- Puede ser:

-          Al contado, cuando se paga el precio total en un solo acto, que se puede hacer en las compras de menor volumen y por quienes tienen recursos económicos suficientes.

-          A plazos, sobre todo en las ventas de gran volumen, en las cuales el precio es pagadero en determinado lapso, principalmente en la venta de inmuebles y artefactos del hogar de elevado precio.

-          El precio puede ser pagado por un tercero y no necesariamente por el comprador.

d)    El precio debe ser cierto, determinado o determinable.- Es decir, tiene que haber una fórmula en virtud de la cual se llegue a fijar la cantidad de la compraventa. Si se compra un objeto expresando  que se paga un precio, no se entendería. Debe haber una completa  inteligencia  entre las partes sobre el monto del precio.

Hay diferentes maneras de determinar el precio, la más usual es el acuerdo entre las partes, pero hay otros sistemas:

-          Determinación  por tercero.- Es válida la venta, aunque no se hubiese convenido el precio, si se designa en el contrato a una persona para que lo determine, tal como lo establece el art. 1544 del C.C. , para cuyo efecto se aplicarán las reglas de los arts. 1407 y 1408, que se refieren a que el tercero, para determinar el precio, debe proceder haciendo una apreciación de carácter equitativo y que la determinación librada a su mero arbitrio, no puede impugnarse, si no se prueba su mala fe. Ejem. Si se quiere vender billetes, cuyas cualidades no conocen ni el vendedor ni el comprador, para cuyo efecto designan un experto a quien le otorgan mandato irrevocable, para que señale un determinado precio.

En caso que falte la determinación del precio y las partes no se ponen de acuerdo para sustituir al tercero, el contrato sería nulo.

-          Determinado por el valor de bolsa o mercado.- Cuando las empresas fijan sus precios, en la Bolsa de Valores, en razón de diversas circunstancias (art. 1545 del C.C.).

-          Precio referido a interés  de reajuste automático.- Según el art. 1546, concordante con el art. 1235, las partes pueden fijar el precio de tal modo que el monto en moneda nacional, sea referido a índices de reajuste automático que fije el Banco Central de Reserva del Perú, a otras monedas a mercancías, a fin de mantener dicho monto en valor constante.

-          Precio normalmente establecido por el vendedor.- Que se fija en los bienes  que el vendedor vende habitualmente, cuando las partes no han determinado el precio ni han convenido el modo de determinarlo (art. 1547).

-          Precio de Remate.- Que consiste en un acto de pública subasta donde la mayor oferta es la que determina el precio. Esta figura es muy peligrosa porque el vendedor puede enviar a un testaferro que infle y eleve el precio.  El comprador tendría que pagar este precio, por lo que no es recomendable.

Finalmente, de conformidad con el art. 1543, la compraventa es nula, cuando la determinación del precio se deja al arbitrio de una de las partes y, de acuerdo al art. 1548, en la compraventa en que el precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al peso neto.

10. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Y COMPRADOR

Según Miranda (2007) señala que : Es el tema central de la compraventa. Las obligaciones que emanan de un contrato, no tienen límites, en función de la libertad de contratación, salvo que sean ilícitas o atenten contra el orden público, la moral y buenas costumbres.

Estas obligaciones  no se refieren a las que emanan de los contratos , sino a  las obligaciones legales que se imponen al vendedor y comprador.

Según el art.1364 del C.C., que se refiere a las Disposiciones Generales sobre los Contratos “los gastos y tributos que originen la celebración de un contrato se divide por igual entre las partes , salvo disposición legal o pacto distinto.”

De conformidad con el art.1530, los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los gastos de transporte a un lugar diferente del de cumplimiento son de cargo del comprador , salvo pacto en contrario.

Sucede muchas veces que en los contratos no se establecen quienes deben llevar la carga de los gastos e impuestos , entonces se aplican los arts.1530 y 1364, respectivamente .(p.192-193)

11. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Al respecto Miranda afirma que : El vendedor puede tener un sin numero de obligaciones convencionales , pero legalmente tienen las siguientes:

1. Perfeccionar la transferencia de la propiedad sobre la cosa materia del contrato. Obligación esencial del vendedor es la de transmitir al comprador el dominio de la cosa. (art. 1549).
2. Entregar la cosa que vende en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios. Obligación incorporada al concepto mismo de la compra venta (art.1550).La entrega de la cosa va implícita a la naturaleza de la compraventa . Si se trata de inmuebles , la entrega es simbólica, basta el simple consentimiento, porque la escritura publica no es requisito , y si se hace ,es por seguridad , mientras que en los bienes muebles es necesaria la entrega material o tradición .
3. Garantizar la calidad y estado de la cosa que vende.-Si una persona compra es para servirse de la cosa y si tiene un vicio oculto , el vendedor responde por a calidad y estado del bien que se transmite , para cuyo efecto existe la acción redhibitoria.

La acción redhibitoria no es privativa de la compra venta ,sino que funciona en todo contrato oneroso. Pero no basta la entrega, ni que la cosa no tenga vicio oculto, sino que conviene también que el vendedor tenga tranquilidad en el disfrute.

4. Garantizar la calidad y estado de la cosa que vende.-El vendedor esta obligado a proteger al comprador en la seguridad del derecho adquirido, en caso de que un tercero le disputase la cosa , alegando mayor derecho. Es deber del vendedor defender al comprador , cuando un tercero , que pretende tener mejor derecho , le disputase la cosa. El saneamiento es una consecuencia de la evicción y consiste en que si el tercero reivindica el bein , el vendedor restituye el precio, paga los intereses y daños y perjuicios (arts.1503 y 1512 del C.C.).

Esta garantía es para el comprador de buena fe , o sea, que ignora que compra una cosa con vicio oculto.(p.193-194).

Analicemos brevemente las principales obligaciones.

1.    Entrega de la cosa

Para disponer de la cosa que se adquiere , es necesario que el vendedor lo entregue.

De conformidad con los arts.1550 y 1551 del C.C. , el bien debe ser entregado en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato , así como sus accesorios y documentos relativos a la propiedad y al uso del bien vendido.

En cuanto al tiempo, también funciona el principio del pacta sunt servanda . Si el pacto dice dentro de 30 días ,se debe entregar dentro de los 30 días. Si en el contrato no se dice nada acerca del tiempo de la entrega , aplicando el art. 1552, se entrega inmediatamente después de celebrado el contrato, sin solución de continuidad, porque se supone que el comprador lo compra para disponerlo de inmediato. A falta de estipulación, el bien debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato(art. 1553).

Hay que distinguir también la entrega de bienes inmuebles de la entrega de los bienes muebles.

La entrega del inmueble es simbólica, se considera efectivizada desde que el comprador está en aptitud de utilizar el bien.

En cambio, en los muebles, la entrega se confunde con el contrato , porque en nuestro Código Civil se aplica la teoría alemana ,según la cual la compraventa de muebles, se perfecciona con la entrega de la cosa.

2.    Garantía de la calidad y estado de la cosa.

El vendedor no sólo está en la obligación de entregar la cosa , sino que el bien tiene que satisfacer los fines que justifican su adquisición, lo que ocurre solamente cuando responde a las exigencias del comprador. Se tiene algún vicio oculto, el comprador tiene dos facultades:resolución de contrato o rebaja del precio. Estas acciones son alternativas, se opta por una de ellas.

Esta garantía de saneamiento por vicio oculto o redhibitoria, desdoblada en la acción resolutoria y de rebaja de precio ,se halla en el art. 1503 del C.C. que dice :”El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia”, el art. 1511 que dice: “El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, por razón de vicio, en el momento de ejercerse la acción de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su adquisición, sin perjuicio del derecho que contempla el art. 1512 inc. 5 °, que se refiere a la indemnización de daños y perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios.

Esta garantía, se encuentra en todos los contratos onerosos donde hay transferencia de propiedad, uso o posesión. Por esta razón el Titulo XV de la Sección Primera del Libro VII del Código Civil, se ocupa de manera general de las Obligaciones de Saneamiento.

En funcionamiento de las acciones resolutoria y de rebaja de precio o “quantiminoris ”, está sujeto a un plazo determinado. La figura redhibitoria sólo puede ejercitarse en un plazo de 3 meses, si se trata de bienes muebles y de 6 meses si se trata de bienes inmuebles, según lo establece el art. 1514 del C.C. , pasados los cuales ya no hay derecho a reclamo. Dichos plazos se computan desde el momento de la recepción del bien.

¿Existe vicio oculto en las ventas judiciales ?.La acción no tiene lugar cuando la venta es judicial, por tanto , sólo funciona en la compraventa convencional. No funciona en la venta judicial, porque ésta es forzosa, por mandato de la ley , por subasta pública, por ejecución de deudas, etc.

·         Elementos de los vicios ocultos

Los elementos que entran en juego en los vicios ocultos son los siguientes:

a)    Debe ser de cierta gravedad.- No existiría razón para que un comprador descubriendo un vicio oculto minimo plantee un proceso . El poder judicial, debe utilizarse en tanto que los intereses perjudicados sean de cierta gravedad y cuando ha habido una quiebra de intereses.

En todo caso, según el artículo 1515, cuando se trata de vicios de poca importancia, el transferente puede ofrecer subsanarlos , si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el adquirente, este puede intentar sólo la acción estimatoria, perdiendo la redhibitoria.

b)    Que afecte bienes muebles o inmuebles transferidos a titulo oneroso(art.1484).

c)    Que los vicios existan paralelamente o con anterioridad a la transmisión del dominio. el vendedor no responde por vicios que se presenten después de la transferencia, ya que cuando se entregó la cosa , ésta no tenia vicio oculto.

d)    Buena fe del comprador.-No hay lugar a la garantía de saneamiento si el comprador actúa de mala fe o sabiendo que la cosa adolecía de vicio oculto, ya que sería contrario a la equidad y al justicia, que alguien reclamará conociendo el vicio de la cosa.

Esta garantía se presume, pues se encuentra en la ley (arts. 1486 y 1503). No es necesario poner en una cláusula del contrato. Es una garantía legal, solo se pone por práctica. Para que no funcione , es necesario que en el contrato se exprese que el comprador renuncia a la acción redhibitoria y asume una situación aleatoria .Dicha renuncia al saneamiento , de conformidad a lo dispuesto por el art.1520 , es nula cuando el transferente actúa con dolo o culpa inexcusable respecto a la existencia de vicios del bien al momento de celebrarse el contrato o de pactarse la renuncia.

El Código establece que se puede ampliar, restringir o suprimir la obligación de saneamiento por vicio oculto (art. 1489).

Hay un caso específico de vicio oculto que se refiere a la transferencia de animales, tratado en los art. 1506 y ss. Del C.C.El vicio oculto de uno de los animales, da lugar a responsabilidades respecto de este animal, salvo que la transferencia sea en bloque, como por ejm. Un tiro, una yunta , una pareja , un juego o análogos.

En la transferencia de animales, el saneamiento por vicios ocultos ,s e regula por las leyes especiales o en su defecto , pro los usos , de conformidad con lo establecido por el artículo 1521. A falta de las normas consuetudinarias, se observaran las normas relativas al saneamiento pro vicios ocultos.

Según el art. 1522, este derecho a reclamar pro vicio oculto en la transferencia de animales y ganado, no funciona en las ventas en publica subasta, ni en las ferias, porque en las primeras, la venta es forzosa y , en las segundas , se hacen entre técnicos. Tampoco funciona en las de caballería de desecho o en circunstancias equivalentes.

Hay una garantía convencional de funcionamiento: ocurre que cuando se compra un objeto en una  tienda, se otorga garantía al comprador , de que si no funciona bien , se tiene el derecho a reclamar al establecimiento comercial . Esta garantía es generalmente de un año, impuesto por las costumbres y los usos mercantiles. El art.1523 señala el mecanismo, preceptuando que “ si el transferente garantiza el buen funcionamiento del bien transferido durante cierto tiempo , el adquirente que alegue vicio o defecto de funcionamiento debe comunicarlo al transferente en el plazo de siete días a partir del descubrimiento; y puede entablar la acción correspondiente dentro del plazo de dos meses a contar desde la fecha de la comunicación .

3.    Garantía de saneamiento por evicción

Es aquella en virtud de la cual el comprador exige al vendedor le responda por el derecho adquirido. Si el vendedor pierde el proceso de reivindicación, tiene que responder por el saneamiento , devolviendo el precio y los frutos , pagando además los intereses y daños y perjuicios ocasionados. El saneamiento es una consecuencia de la evicción, de modo que puede haber evicción sin saneamiento , pero no saneamiento sin evicción . La evicción es la llamada que hace el comprador al vendedor y éste gana el proceso; si el vendedor fracasa, entonces viene el saneamiento. La garantía del saneamiento supone la buena fe del comprador.

Esta garantía de saneamiento por evicción se encuentra en los arts. 1491 al 1502, dentro del Capítulo Segundo del Titulo XV , Obligaciones de Saneamiento , relativo a las Disposiciones Generales del Contrato y no dentro de la compra venta, debido a que la garantía por evicción y saneamiento no es especifica de la compraventa , sino que es una garantía general que se presenta en todo contrato oneroso.

Es una garantía legal , que no requiere que haya una clausula que la establezca.

Como esta garantía no rige para toda la colectividad , sino para las partes ,es susceptible de ser ampliada o suprimida .Para que funcione la supresión tiene que estar expresamente pactada .La renuncia de un derecho nunca se presume , tiene que aparecer expresada claramente. En el orden práctico, es preferible poner una clausula que establezca que no se renuncia a la garantía de saneamiento, para dar seguridad al comprador.

Elementos de la garantía de saneamiento por evicción

 Tenemos los siguientes elementos:

a)    Un pacto de enajenación de propiedad, uso o posesión de un bien mueble o inmueble , pero con la condición fundamental de ser una transferencia onerosa. Mal puede reclamar el donatario, pues no hubo rotura dele equilibrio económico, al recibir el bien gratuitamente. El comprador ha pagado un precio y por lo tanto tiene derecho a esta garantía. En los actos gratuitos no hay garantía de saneamiento.

b)    Tiene que haber una perturbación de derecho , en virtud  de una resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero , anterior a al transferencia , porque si la perturbación es de hecho no procede .(art.1491).

c)    La perturbación tiene que ser efectiva .-La simple amenaza no es una perturbación de derecho , ejm. Si el comprador recibe una carta notarial en que se anuncia la reivindicación . En cambio, en una acción judicial reivindicatoria que plantea un tercero que pretende tener mejor derecho, si hay perturbación efectiva, en cuyo caso procede la evicción y el saneamiento.

d)    La perturbación debe ser anterior o coetánea al acto materia de la evicción , porque si la perturbación de derecho es posterior a ella ,  no cabe la garantía de evicción y saneamiento .Si el comprador ha adquirido una cosa con todas las garantías de la ley , luego se presenta una tercera persona alegando mejor derecho , este comprador ya no tiene derecho a la garantía de evicción y saneamiento.

Las consecuencias de la evicción y el saneamiento, para el transferente frente al adquirente, cuando se ha resuelto el contrato, según el art. 1495 del C.C. , son las siguientes:

1.    El saneamiento produce el efecto de devolver el valor del bien al momento de la evicción , teniendo en cuenta ña finalidad para la que fue adquirida.

2.    Pagar los interese legales dese que se produce la evicción.

3.    Puede suceder que el tercero reivindicante no solo reclame la cosa , si no también los frutos; entonces el comprador tendrá que devolver los frutos al verdadero propietario, según la circunstancias.

4.    El vendedor debe restituirle al comprador todos aquellos gastos que tuvo durante el proceso de evicción. La restitución de los gastos del proceso puede ser exigida al vendedor o al tercero reinvindicante .

5.    Pagar los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquirente.

6.    Las mejoras efectuadas por el comprador, si no son abonadas por el verdadero propietario , tiene que serlo pro el vendedor.

7.    La indemnización de los daños y perjuicios, lógicamente si se ha producido y probado, y siempre que el transferente haya incurrido en dolo o culpa, respecto a la existencia de los vicos al momento de celebrara el contrato.

En el Código Civil, los daños son de tres clases:

1.    Daño material , que es el daño de carácter económico , en sus dos formas de daño emergente y lucro cesante.

2.    Daño moral , que es aquel que causa  una angustia , un dolor, un desasosiego de carácter psicológico.

3.    Daño a la persona, desarrollado ampliamente pro el Dr. Carlos Fernández Sessarego , que es aquel que frustra un proyecto de vida, libremente escogido, que supone un atentado directo contra la persona en sí misma.

Este daño está incoherentemente preceptuado en el art. 1985 del Código Civil.

Casos en que no funciona la garantía de saneamiento por evicción

1.    Cuando se renuncia , porque no es una regla de orden publico . La supresión de esta garantía no se presume, tiene que constar de manera expresa en el contrato.

2.    Como sanción , frente a circunstancias concretas, como en el caso de que el comprador deba llamar al vendedor para que lo defienda de un tercero que pretende tener mejor derecho y no lo hace .¿Cuando debe llamarlo?, se lo dice la ley , es un defecto , pero supone que debe ser dentro del periodo de contestación de la demanda . Si pasa este termino y no se solicitara la intervención del vendedor , este queda al margen de responsabilidad. La ley , supone que el silencio del comprador es porque no le interesa hacer efectiva la garantía de saneamiento por evicción ya que el vendedor debe salir a juicio en el momento oportuno, para poder defender en el proceso judicial que se ha instaurado.

3.    Cuando el comprador, sin consentimiento del vendedor , somete la acción reivindicatoria al arbitraje y pierde , pro haber disminuido la posibilidades de la defensa por parte del vendedor.

4.    Cuando el comprador actuó de mala fe , al misma que deberá sr probada pro el vendedor.

5.    Si se transigió el proceso sin anuencia del transferente.

6.    Si al celebrar el contrato el comprador conocía que el bien era litigioso o ajeno.

7.    Por caducidad, siendo su plazo de un año a partir de la fecha en que se produjo la evicción.

ü  Según el CODIGO CIVIL COMENTADO

Tomando en cuenta al código civil comentado el autor Amaya Ayala (2012) refiere que : 

·         La resolución por falta de entrega: El contrato de compraventa, se desprende de la definición ofrecida por el ARTÍCULO 1529del Código Civil, siempre crea una relación obligacional entre vendedor y comprador. Sin embargo, como lo explica Bolaños, contrariamente a lo dispuesto por la norma que define el contrato, no siempre el vendedor asume, realmente, la obligación de transferir la propiedad del bien materia del contrato. Esta situación se presenta en los casos en que la compraventa produce efectos reales. (p.30)

 A su turno Castillo Freyre expone que a través de la resolución contractual es que las partes se restituyen las prestaciones -en tanto ello sea posible- al estado en que se encontraban al momento de la celebración del contrato; independientemente de que los efectos de la resolución se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva. En el caso del contrato de compraventa, cuando se produce la resolución del contrato por falta de entrega, facultad contenida en el ARTÍCULO 1556 del Código Civil, esta no es otra que la aplicación -en sede de compraventa- de las disposiciones relativas a la resolución por incumplimiento contenidas en los ARTÍCULOS 1428, 1429 Y 1430 del propio Código; normas correspondientes al Título relativo al contrato con prestaciones recíprocas Comentando el Código Civil argentino, señala Borda que cuando el vendedor no entrega lacosa en el tiempo convenido, el comprador puede optar entre dos acciones: una de cumplimiento del contrato y entrega de la cosa, y otra de resolución de la venta. En ambos supuestos tendrá derecho, además, de reclamar daños y perjuicios, que en el primer caso derivan de la mora y en el segundo del incumplimiento. Al conferir al comprador este derecho de optar por la resolución de la venta, el Código se apartó del principio general imperante en los contratos civiles según el cual las partes, salvo estipulación expresa, solo podían pedir su cumplimiento(p.30)

Sobre lo expuesto Bolaños (citado por Amaya :2012)Bajo nuestra normativa civil hay que hacer determinadas distinciones. Así, pues, como lo explica Bolaños, cuando el bien materia del contrato es un inmueble, la transferencia de la propiedad es un efecto de su celebración. La misma consecuencia jurídica se produce cuando se vende un bien mueble que el comprador ya está poseyendo por un título distinto.En estos casos, el vendedor no solo no se obliga a ejecutar prestación alguna que permita la transferencia de la propiedad, sino que es jurídicamente imposible que lo haga, toda vez quela propiedad ya fue transferida a favor del comprador, antes del nacimiento de la relación jurídica(p.30).

·         Obligación de reembolso por resolución :

El del vendedor, comenta Spota (citado por Amaya :2012), origina a favor del comprador unapretensión resarcitoria que consiste, entre otros rubros (v gr. devolución del precio,restitución de los frutos de que se vio privado, costos del contrato preliminar o del contratodel cumplimiento o de segundo grado), en esa diferencia de valor entre el precio y lo que serequiere en el momento del cumplimiento de la decisión judicial o del acuerdo extrajudicial(es decir, teniendo en cuenta la fecha en que se deba efectuar o se efectúa el efectivo pagodispuesto por la sentencia definitiva o en la fecha en que las partes concuerdan en laresolución contractual), para que el comprador pueda adquirir una cosa como la que fueobjeto de la convención resuelta por incumplimiento del vendedor.(p.31)

Al respecto Amaya (2012) afirma que : Por cierto que la indemnización no se limita al daño emergente, sino que se extiende al lucrocesante, como sucede cuando existe una diferencia de precio que hubiese podido obtener elcomprador de haber cumplido con una promesa de venta del bien que adquirió(12l.Castillo Freyre, al comentar el ARTÍCULO 1556 del Código Civil, aclara que al establecerse que en caso se resuelva la compraventa por falta de entrega del bien el vendedor debe indemnizar al comprador los daños y perjuicios sufridos, resulta natural que la ley estáhaciendo referencia a aquellos daños y perjuicios que adicionalmente hubiese podido sufrir el comprador, fuera de los montos pagados por conceptos tributarios y los gastos en queincurrió para la celebración del contrato .(p.31)

·         Inconveniencia de la conservación de la norma : Sabemos muy bien que, como efecto de las obligaciones, es derecho de todo acreedor obtener del deudor la indemnización correspondiente, según lo dispone el ARTÍCULO 1219inciso 3) del Código Civil. Igualmente tenemos que en los contratos con prestaciones recíprocas -y el contrato de compraventa es tal- cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte puede solicitar el cumplimiento o la resolucióndel contrato y, en uno u otro caso, la indemnización de daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el ARTÍCULO 1428 del Código sustantivo. Así, pues, de conformidad con las normas generales, cuando el vendedor incumple con suprestación -siendo la fundamental aquella correspondiente a la entrega del bien-, elcomprador puede optar por la resolución y con ella pretender el resarcimientoindemnizatorio. Asimismo, ya que por la resolución las partes deben restituirse lasprestaciones, por expreso mandato del ARTÍCULO 1372 del Código Civil, entonces tenemoscompleta la regulación de las consecuencias para este supuesto de resolución por falta deentrega del bien. Abogamos, entonces, por la derogación de la norma bajo comentario, pues las disposicionesgenerales relativas al Contrato en General (Título I de la Sección Primera del Libro VII,Fuentes de las Obligaciones) como también aquellas referentes a los efectos de lasobligaciones (Título I de la Sección Segunda del Libro VI, Las Obligaciones), prevén lasituación derivada de un incumplimiento en la entrega del bien y la consecuente resolucióndel contrato de compraventa.

Ejemplos:

JURISPRUDENCIA

"Cuando en un contrato de compraventa el vendedor incumple la obligación de entregar elbien cuya propiedad ya haya sido transferida por intermedio de un contrato anterior, y dichatransferencia esté inscrita en los Registros Públicos en virtud de una escritura pública

otorgada con posterioridad a la celebración del contrato en cuestión; la compraventa deberáser declarada resuelta, en aplicación de los ARTÍCULOS 1371 y 1556 del Código civil, por constituir la situación expuesta una causal sobreviniente a la celebración del referidocontrato".(Exp. N° 1035-99. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006. Gaceta JuridicaS.A.)"Cuando se da la resolución de un contrato de compraventa por la falta de entrega del bientransferido, el vendedor debe rembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato quehubiera pagado e indemnizarle los daños y perjuicios, en aplicación del ARTÍCULO 1556 delCódigo Civil. Sin embargo, si el deudor del precio no hubiera cumplido con pagar el total desu prestación, solo procederá la resolución del contrato, y la consiguiente restitución de lasprestaciones, mas no el reembolso al comprador de los tributos y gastos referidos niindemnización alguna".(Exp. N° 3603-98. Data 20,000. Explorador Jurisprudencial 2005 - 2006. Gaceta JurídicaS.A.)

ü  Tomando en cuenta al código civil comentado el autor Amaya Ayala  (2012) refiere que :

·         Prórroga de plazos por demora en la entrega del bien

Para Arias Schreiber (citado por Amaya Ayala  ,2012) refiere que, esta norma es de equidad, en virtud de la cual paralelamente a la demora en la entrega se prorrogan los plazos de un contrato de compraventa no celebrado al contado. Se altera, pues, el cronograma del contrato de compraventa a plazos, corriéndose el pago de las armadas en razón directa del tiempo de la demora, sin que interese que haya habido o no culpa por parte del vendedor.

Coincide con la anterior acepción , Castillo Freyre (citado por Amaya Ayala  ,2012), quien afirma además que los cimientos de la norma se encuentran dentro de los principios generales de los contratos con prestaciones reciprocas, fundamentalmente en la excepción de incumplimiento (ARTÍCULO 1426 del Código Civil) yen la excepción de caducidad de término (ARTÍCULO 1427).

El autor nacional considera por ello que sería injusto exigirle al comprador que pague el precio convenido a plazos en las fechas pactadas, cuando no ha recibido el bien adquirido, ya que al haberse convenido los referidos términos, se daba por entendido que el vendedor haría entrega del bien al comprador en el momento previsto en el contrato, el mismo que, por lo general, sería acto seguido de su celebración (p.31).

Amaya Ayala  (2012) señala que :Comparte también la opinión de Castillo Freyre respecto a la aplicación de un principio similar cuando se ha pactado el pago del precio en una sola armada (al contado), luego de transcurrido un lapso desde la entrega del bien al comprador. En este caso no nos encontraríamos frente a una compraventa a plazos, en estricto, sino simplemente ante una compraventa a plazo, pues existiría solo un pago íntegro del precio que debería ser pagado en una ocasión única. Así, pues, si el vendedor demorase en entregar el bien al comprador, este último se podría acoger a idéntico medio de defensa que el contemplado por el ARTÍCULO 1557 del Código Civil.

12. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

Tomando en cuenta al código civil comentado el autor Muro Rojo (2012) refiere que : El ARTÍCULO 1558 contiene tres aspectos: la oportunidad, la manera propiamente dicha y el lugar. La supletoriedad funcionará, desde luego, en ausencia de cualquiera de estos aspectos, pues podría ser que haya acuerdo sobre dos aspectos y falte uno (por ejemplo, que la oportunidad y manera estén convenidas, pero no el lugar); o que haya acuerdo sobre un solo aspecto (por ejemplo el lugar, pero no sobre la manera ni la oportunidad), o cualquier otra variable, o que, finalmente, falten los tres aspectos mencionados.(p.32)

a)    Oportunidad del pago del precio Se trata del aspecto temporal, sobre el cual la regla es que el precio se pague en el momento que las partes hayan acordado, que puede ser: i) en el momento de la celebración del contrato (aun cuando no haya entrega del bien); ii) en la misma fecha u oportunidad de entrega del bien; o iii) dentro de un plazo determinado o determinable, o dentro de varios plazos cuando por acuerdo de partes el precio se ha fraccionado en armadas.

Si no hay convenio sobre el tiempo de efectuar el pago o si no hay un uso diverso establecido (el ARTÍCULO 1558 se refiere a esto también), la norma supletoria especial indica que el comprador debe pagar el precio en el momento en que el bien le sea entregado.

Sobre el particular, Castillo Freyre (citado por Muro Rojo,2012)   explica que :el numeral 1558 (en cuanto a la oportunidad del pago) es una norma de excepción a la regla contenida en el ARTÍCULO1240, según la cual el pago debe hacerse -si no hay acuerdo expreso- inmediatamente después de contraída la obligación (léase, de celebrado el contrato de compraventa, aunque no haya entrega del bien); y que su razón de ser estriba en el hecho de que se trata, el contrato de compraventa, de uno con prestaciones recíprocas, y que el momento del pago se vincula al del la entrega del bien, bajo el ideal de que ambas prestaciones a cargo década una de las partes pudiesen ser ejecutadas en forma simultánea.(p.147)

De esta manera, pues, a falta de convenio el comprador no está obligado a pagar inmediatamente después de celebrada la compraventa, conforme a las regias generales de las obligaciones, sino solo en el caso que en dicha oportunidad se le haga entrega del bien. Al respecto, el ARTÍCULO 1552 señala que el bien debe ser entregado inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su naturaleza o de pacto distinto. Sea cual fuere el escenario en concreto relativo a la oportunidad de entrega del bien, lo cierto es que cuando no hay pacto sobre la oportunidad de pago del precio, el comprador deberá hacerlo en el momento en que recibe el bien.

b)   Manera de realizar el pago del precio:En nuestra opinión la manera o forma de pagar el precio alude a dos cuestiones: i) a la integridad e indivisibilidad del pago del precio; y ii) al medio de pago.

i) Respecto a lo primero, la regla es que el precio se pague de la manera o forma pactada por las partes, que puede ser al contado o al crédito (en dos o más armadas). Si no hay acuerdo expreso o si no hay un uso diverso establecido (conforme al ARTÍCULO 1558), la  norma supletoria especial indica que el comprador debe pagar el precio al contado, los cuales condice con el principio de integridad del pago (ARTÍCULO 1220) y con el de indivisibilidad del mismo (ARTÍCULO 1221), según los cuales el pago debe ser íntegro o total y no puede compelerse al acreedor a recibir un pago parcial, respectivamente.

Cabe señalar que en la práctica -sobre todo al momento de elaborar documentos contractuales- se suele confundir el pago al contado con el pago inmediato, cuando en realidad son conceptos distintos, pues el primero alude a la totalidad del precio y el segundo la oportunidad de realizar el pago del precio. El pago al contado o íntegro puede ser establecido por acuerdo interpartes o por mandato supletorio del ARTÍCULO 1558, según acabamos de ver. El pago inmediato opera cuando las partes han convenido que se efectúe apenas celebrado el contrato (aunque el bien no se entregue) o cuando apenas celebrado el contrato se hace entrega del bien; pues, en caso contrario, si no hay acuerdo y si el bien no se entrega apenas celebrado el contrato, el comprador solo está obligado a pagar el precio cuando se le haga dicha entrega, según también hemos visto. Con esto queremos decir que, en nuestra opinión, puede haber un pago al contado (total) aun cuando no sea inmediato (o sea que sería un pago al contado pero diferido); como también puede haber un pago inmediato que no sea al contado (o sea sería un pago al crédito o por armadas, cuya primera cuota se paga apenas celebrado el contrato).

ii) Sobre lo segundo, o sea en lo concerniente al medio de pago, la regla también es que el precio se pague de la manera o forma pactada por las partes, quienes pueden haber precisado el tipo de moneda (nacional o extranjera), la denominación de los billetes y monedas, y/o el pago en efectivo (dinero) o a través de títulos valores (cheque).

ARTÍCULO 1558 no indica qué debe hacerse, salvo en cuanto a que el pago debe ser alcontado, o sea con dinero en efectivo, puesto que la expresión "al contado" tiene también esta denotación, según veremos más adelante. En cambio, sobre otros extremos habría que recurrir y aplicar las normas generales sobre pago de las obligaciones, entre ellas los  ARTÍCULOS 1234 y 1235 (sobre pago de deudas contraídas en moneda nacional) y 1237(sobre pago de deudas contraídas en moneda extranjera)

No hay, en cambio, disposición expresa supletoria que se refiera a la denominación de los billetes o monedas con las que debe realizarse el pago, por lo que podría decirse que el comprador que paga el precio podría emplear cualquiera de circulación no prohibida.

Al respecto Castillo Freyre (citado por Muro Rojo,2012) opina, invocando el principio de la buena fe contractual (frente a la ausencia de norma expresa), que a falta de acuerdo el pago debe hacerse con billetes y/o monedas que hagan viable una razonable entrega, traslado y manipulación, de modo que no podría admitirse el pago de un bien de muy bajo precio con el billete de mayor denominación, y viceversa, no sería concebible pretender pagar un bien de precio muy alto con una gran cantidad de billetes o monedas de la más baja denominación. (p. 150)

Sobre el particular Muro Rojo(2012) señala que :Es pertinente mencionar que en la práctica, también cuando se elaboran documentos contractuales ,  se suele emplear la expresión "pago al contado" para aludir al pago con dinero en efectivo. En este caso, podría decirse que esto es correcto y que, en tal sentido, la expresión "pago al contado" tiene esta segunda denotación; en otras palabras, hablar de pago al contado es igual a decir pago íntegro o total (principio de integridad) y también pago con dinero en efectivo y no con otros medios, como podría ser el cheque.

c)    Lugar de pago del precio: Aquí se trata del aspecto espacial, respecto del cual la regla es que el precio se pague en el lugar que las partes convengan, que puede ser: i) el domicilio del vendedor, ii) el domicilio del comprador, iii) el lugar donde se halle el bien o donde deba ser entregado en caso quesea distinto al domicilio de ambas partes, iv) cualquier otro lugar diferente a todos los anteriores.

Si no hay convenio sobre el lugar donde efectuar el pago o si no hay un uso diverso establecido, la norma supletoria especial del numeral 1558 señala que el comprador debe pagar el precio en el lugar donde se realice la entrega del bien, pero si por algún motivo no puede hacerse ahí, se hará en el domicilio del comprador.

Se advierte que la norma supletoria prefiere como primera opción que el precio se pague en el lugar de entrega del bien, para guardar coherencia con la oportunidad de pago que, a falta de pacto, también es en el momento de la entrega, todo lo cual responde a la simultaneidad deseada en cuanto a la ejecución de las prestaciones de entregar el bien y de pagar el precio. Solo si resultara inviable hacer el pago en el lugar (y momento) de entrega del bien, la segunda opción es que el precio se cancele en el domicilio del comprador, que es el deudor de esta prestación, con lo cual se guarda armonía con la regla general del ARTÍCULO 1238del Código Civil. Cabe precisar que si ocurriera esto último, en rigor se estaría quebrando la regla temporal-espacial y podría dudarse entonces si el pago del precio, en una situación como esta, habría de realizarse antes o después de la entrega del bien. En nuestra opinión, tal como está construida la norma supletoria del ARTÍCULO 1558 (primera y segunda opciones), fluye que primero es la entrega y después el pago del precio en el domicilio del comprador, debido a que se parte de la premisa de que momento y lugar de entrega coinciden con momento y lugar de pago, empero si tal escenario cambia, sería por una cuestión de hecho impredecible que ocurre en el mismo momento de la entrega del bien y que impide hacer el pago del precio en ese lugar, por lo que tal pago debe hacerse necesariamente (e inmediatamente) después (en el domicilio del comprador) sin que ello tenga por qué frustrar la previa entrega del bien.

Según Miranda (2007) afirma que : Las obligaciones del comprador son las siguientes :

1. Pago del Precio

Es la primera obligación básica. Es la contraprestación del contrato de compra venta. Se trata de la obligación primaria que tiene el comprador de acuerdo a las pautas del contrato. Todo pacto,  en líneas generales, es la ley entre las partes, en tanto que no afecte el interés público, no sea ilícito y no atente contra la moral y las buenas costumbres. El pago del precio se puede pactar en distintas formas: pago en dinero, pago en dinero y parte en especie, a plazos, al contado, etc. De modo que el tiempo y el lugar, depende de la voluntad contractual, porque el pacto es la ley entre las partes. En caso de silencio, viene la ley en auxilio , en calidad de regla supletoria y sólo funciona la norma legal imperativamente , cuando el orden público está sobre el interés de las partes . El contrato es una ley privada, pero no por ello deja de ser ley . El régimen que fijan los contratos prevalece , mientras no sea contrario al orden público , si sea ilícito , ni atente contra las buenas costumbres , como se ha dicho anteriormente . Por eso el art.1558 del C.C. dice: “El comprador está obligado a pagar el precio en el momento , de la manera y en el lugar pactados.

A falta de convenio y salvo uso diversos, deben ser pagados al contado en el momento y lugar de la entrega del bien , se hará en el domicilio del comprador”.

La resolución por falta de pago en el precio, tiene que ser declarada por los Tribunales de Justicia. .(p.203-204)

Adema Miranda (2007) refiere sobre el particular que: La sanción legal, cuando el comprador no paga el precio, está contemplada en el art. 1563 del C.C. que dispone: La resolución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido, teniendo derecho a una compensación equitativa pro el uso del bien y la indemnización de los daños y perjuicios , salvo pacto en contrario.

Alternativamente , puede convenirse que el vendedor haga suyas , a titulo de indemnización ,algunas de las armadas que haya recibido , aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes sobre la obligaciones con clausula penal.

Este derecho consagra el principio fundamental del que en todo contrato a titulo oneroso , en el cual se produce la resolución o la rescisión por acción de uno de los sujetos , el otro tiene la facultada de exigir el resarcimiento de su menoscabo patrimonial; por tanto , el comprador no responde , cuando la resolución o rescisión se produce pro caso fortuito o fuerza mayor.

Cuando se rescinde el contrato de compra venta de muebles y hay un tercero adquirente de buena fe , el legislador resuelve en beneficio del nuevo comprador ,según el art. 948 del C.C. , que establece que “Quien de buena fe y como propietario recibe d otro la posesión de una cosa mueble , adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo. Se exceptúa de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infracción de la ley penal”

En síntesis , tratándose de bienes muebles , quien recibe el bien de buena fe , habiéndolo adquirido de conformidad con el art. 1542 del C.C., es el propietario ,aunque el enajenante careza de facultas para hacerlo , salvo que tenga procedencia ilícita y no hayan sido adquiridos según la norma indicada.(p.204-205)

a)    Compraventa a plazos: Es una sociedad como la nuestra ,en que la mayoría no pueden satisfacer de inmediato sus necesidades, el crédito es muy importante. Su función es de carácter vital en el engranaje social, es en cierto modo,  la democratización de la compraventa, pues, la pone al alcance de todos los que no pueden hacerlo al contado.

Esta institución que pareciera responder a un estimulo de carácter humano, en realidad tiene un origen de carácter humano, en realidad tiene un origen de carácter económico , basado en la competencia comercial.

Los propios vendedores, desde muchos años atrás ,se dieron cuenta que la mejor forma de atraer al comprador , es la venta a plazos exige mucha prudencia .

Una exageración de la compraventa a plazos, conduce a la inflación, es como un espejismo que engaña y agrava la economía familiar, porque personas de escasos recursos económicos, se comprometen demasiado ya asumen obligaciones que perjudican su presupuesto familiar ; por eso en un país como el nuestro , de grandes desigualdades económicas y de crisis , la compraventa a plazos exige mucha prudencia.

La venta a plazos , tiene su expresión tanto en la propiedad mueble como inmueble , especialmente urbana , y su importancia es igual en ambos casos . La venta a plazos de inmuebles, permite satisfacer la necesidad básica de la vivienda, aunque produciendo ganancias exageradas a algunas empresas inmobiliarias . Es más importante que la compra venta a plazos de bienes muebles , porque en este caso , se hace operaciones con objetos que , muchas veces , son suntuarios y de poca utilidad.

b)   Venta a plazos de bienes inmuebles en el Código Civil: El primer problema que se plantea es el de la transferencia de la propiedad y se concreta a la siguiente pregunta: ¿Cuando una persona adquiere un inmueble a plazos adquiere el dominio? La respuesta es sí. Es falso que sea necesario el pago de última cuota para que se produzca la transferencia. La transferencia de bienes inmuebles, se produce, en instante en que las partes convienen. En ningún momento, el pago del precio, es una condición existencial para la traslación del dominio, salvo que se haya pactado la compra venta con reserva de propiedad, de conformidad con el art. 1583 y ss., del Código Civil vigente.

Este fenómeno de la transferencia ha producido el siguiente problema para el vendedor :mientras que de un lado la transferencia de dominio se ha producido ;por otro , el pago del precio se ha aplazado y esta postergación ha creado un riesgo para el vendedor , que transmite la propiedad , pero no recibe de inmediato el precio.

Este concepto del riesgo , ha sido tratado por el legislador en la venta de bienes muebles e inmuebles . En los inmuebles, en la institución de la hipoteca legal , que constituye un gravamen en operaciones de comprar venta a crédito , tal como lo establece el art. 1118 que dice : “Además de la hipotecas legales establecidas en otras leyes , se reconoce las siguientes:

1.    La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo hay sido con dinero de un tercero.

2.    La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o materiales pro el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.

3.    La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios”

De conformidad con el art. 1119 , la hipoteca legal , es un derecho que puede utilizarse cualquier momento, pero hay que constituirla, porque si no se dice nada , no produce efecto , ya que la hipoteca no se presume . El vendedor tiene que poner una cláusula expresa en el contrato, que se inscribiría en los registros públicos.

En los muebles la garantía esta en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos.

La compraventa de bienes a crédito , está sujeto en cuanto a su resolución a los arts. 1561 y 1562 del Código Civil.

Señala el art. 1561 , que en caso de la compraventa a plazos, puede pedirse la resolución , si el comprador deja pagar hasta tres cuotas . Esta es una norma subsidiaria a la del contrato entre las partes en el que puede señalarse un número diferente .Cuando la ley dice tres cuotas, lo hace en silencio de las partes , porque este art. 1561 , no es de carácter público . Por otro lado puede exigirse el pago judicialmente . Una via excluye a la otra.

El art. 1562, establece que el vendedor no tiene derecho a la resolución del contrato , sino a cobrar el crédito, si el comprador pago mas de la mitas del pecio.

Es nulo todo apcto en contrario. La razón que ha tenido el legislador para dictar esta norma , es evitar la resolución , que se un factor perturbador de la paz social. No desea la resolución cuando la responsabilidad del comprador es emnor , porque ya ha pagado una parte importante del precio y el vendedor ha cobrado un volumen considerable.

En este caso , el acreedor tiene derecho sólo a cobrar el crédito.

Hay una fórmula que se utiliza en al compra venta de bienes muebles e inmuebles, llamada la reserva de dominio.Se ha discutido mucho sobre este particular, se ha dicho , que es un concepto contradictorio , porque la compraventa,es esencialmnet traslativa de dominio y por tanto , no debe acepatrse la reserva del mismo ;pero ella es posible , solamente dejando suspendido el dominio, hasta uan circunstancia detreminada , ya que no se elimina el desplazamiento del bien, objeto del contrato.

Esta reserva de dominio no se presume , de modo que tiene que ser pactada expresamente , porque todo contrato de compra venta ,se produce con el desplazamiento de dominio sobre el bien . Por tanto , esta reserva de dominio, es una excepción , que en derecho tiene que ser expresa.

Esta figura está contemplada por el art. 1583 del C.C., como parte de los pactos que pueden integrar la compra venta, condicionada a que el precio este totalmente pagado. Además, el vendedor puede reservarse parte del precio para resarcirse de posibles daños y perjuicios. De otro lado el comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.

c) Venta a plazos de bienes muebles:

EL REGISTRO FISCAL DE VENTAS A PLAZOS:

Es una garantía estatal destinada a proteger el crédito que da el vendedor al comprador de bienes muebles que tenga un número, marca o seña que lo pueda individualizar, de modo que prevalezca ante cualquier litigio judicial. Los que adquieren objetos inscritos ene l Registro, no pueden efectuar ninguna operación sobre estos bienes sin acompañar un certificado del R.F. de V. a P., en que conste que se ha cancelado , bajo sanción de nulidad . El legislador quiere que el vendedor esté protegido pro el Registro , y en presencia de un conflicto legal , el derecho del vendedor sea intangible , porque no existiendo esta institución , los vendedores estarían a merced del comprador .

Al respecto, el art. 1566 del Código Civil, establece que los contratos de compraventa a plazos de bienes muebles inscritos en el Registro correspondiente, se rigen por la ley de la materia, y esa , es la ley Nº 6565.

Para restablecer el equilibrio económico roto por el impago de más de 3 cuotas, el vendedor tiene la facultas de recuperar el bien en el lugar donde se encuentre y de quien lo posee, previo proceso administrativo , para hacerse pago , después de su venta en pública subasta , o en caso contrario , con  el dinero que abone el comprador , más los gastos e intereses , hasta antes del remate. 

Una condición básica establecida por el art. 11 de la ley 6565 , es que el vendedor inscriba el contrato de compra venta en el Registro Fiscal , antes de entregar el bien porque si no lo hace , el comprador puede invocar el art. 948 del C.C. Este reclamo debe hacerse dentro de los 10 días posteriores de celebrado el contrato, caso contrario, el comprador , no tendrá ningún derecho.

Si hay adjudicación al propietario en el remate, las cuotas pagadas, se pierden en compensación al uso que tuvo el bien.

Según lo estipulado en el art. 7 de la ley acotada, cabe la resolución o la disolución del contrato de compraventa por falta de pago de las cuotas adeudadas , sólo por mutuo acuerdo de las partes ; en caso contrario ,es necesario el remate.

Las disposiciones del R.F. de V. a P. requieren acción de parte , ya sea del vendedor o comprador, en la primera parte del proceso , posteriormente , corre su trámite de oficio . Producida la cancelación del precio se solicita al vendedor entregue la carta la cancelación del precio se solicita al vendedor entregue la carta la cancelación expedida por el Registro Fiscal . Esta petición la puede hacer el vendedor , el comprador o cualquier persona interesada (art. 12 de la ley 6565 ). El registrador puede denegarla o entregarla en 24 horas . Frente a la denegatoria cabe la apelación ante la Comisión Asesora de los Registros Fiscales de la República.

2.- Recepción de la cosa comprada:

Esta obligación está contemplada en el art. 1565 del CC que dice: “El comprador está obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en el que señalen los usos.

A falta de plazo convenido o de usos diversos, el comprador debe recibir el bien en el momento de la celebración del contrato ”.

Esta es una obligación muy importante, porque la no recepción de la cosa puede ocasionar una serie de graves problemas jurídicos, por Ej.: en el riesgo de la pérdida o deterioro del bien. Si el comprador no quiere recibir el bien sin motivo justificado, el vendedor debe consignarlo para librarse de todo riesgo.

Esta obligación tiene su antecedente en el Código de Napoleón , en el que está expresamente establecida ;pero además , como se ha dicho anteriormente establecida ;pero además , como se ha dicho anteriormente , cuando se refiere a al compraventa de los bienes muebles , y no ha habido recepción , el contrato queda resuelto de pleno derecho , a tenor del art. 1564 del Código Civil.

Esta recepción es importante para determinar la responsabilidad por la pérdida o deterioro de la cosa.

ü  12.1.VENTA A SATISFACCION DEL COMPRADOR ,A PRUEBA Y SOBRE MUESTRA

12.1.1.  COMPRAVENTA A SATISFACCIÓN

12.1.1.1. Naturaleza Jurídica 

Resulta interesante apreciar el análisis acerca de la historia de esta figura, realizado por Manuel de la Puente y Lavalle:

«Relata Calvo que en Derecho romano solía incluirse en las ventas de vino la cláusula de la  degustatio, porque el comprador quería asegurarse que el vino que compraba correspondía al gusto de su clientela. La venta a degustación no era perfecta hasta que el comprador declarara que la cosa era de su agrado.

En el Derecho medieval, la Partida XXIV trata lo que en el Derecho actual se denomina venta  ad gustum, configurando la venta de cosas que se acostumbran gustar antes de comprarlas como una venta sometida a la condición suspensiva consistente en que  el comprador la considere de su agrado, y atribuye los riesgos antes de la degustación al vendedor, y después de ella al comprador, como no podía menos de ser.

Llegada la época de la codificación, los ordenamientos nacionales siguieron dos tendencias distintas. Unos, inspirándose en el Código Napoléon, establecen que con respecto a las cosas que suelen gustarse antes de comprarlas, no existe venta hasta que el comprador no las haya probado y aprobado. Otros, alineándose con el Código argentino, disponen que la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumen hechas bajo condición suspensiva de si fuesen del agrado personal del comprador».

Para José León Barandiarán, la venta a gusto es una especie de venta a prueba, remarcando así una distinción entre el artículo 1587 (del Código Civil de

1936) sobre venta  ad gustum, en que es absolutamente libre la decisión del comprador, y el artículo 1588, sobre la venta a ensayo.

Y es que considera que en la venta ad gustum, no hay propiamente una venta, sino meramente una promesa unilateral de venta, en que una persona ofrece la cosa a otra para que, opcionalmente, al gustarla, la compre o no, sin que su decisión pueda ser discutida. Recuerda que según Baudry-Lacantinerie y Saignat «es preciso decir que el comprador tiene un derecho absoluto de apreciación. Es su gusto personal, y exclusivamente su gusto, el que le hará aceptar o rehusar la cosa sometida a su degustación. Poco importa que tal cosa tenga todas las cualidades que

se busca habitualmente: ella puede no convenir al comprador, que es el solo apreciador, y que al momento de la degustación es libre de comprar o no comprar».

Recuerda también que el Código Civil Italiano se refiere a la venta con reserva  di gradimento (artículo 1520), pero como lo dicen los Códigos Argentino (artículo 1336), Chileno (artículo 1823), Colombiano (artículo 1009), Español (artículo 1453) y Venezolano (artículo 1477), la circunstancialidad de considerarse

como una compra dejada al libre examen y satisfacción del comprador, opera cuando se trata de cosas que se presume o se acostumbra comprar de ese modo.

Se trata entonces —según León— de la compra  ad gustum. Refiere que el artículo 1587 del Code Civil indica que «respecto al vino, aceite y otros artículos que se acostumbra a probar antes de la compra, no hay venta mientras el comprador no los haya probado y aceptado». Se requiere que la venta se refiere a cierta cosa que se acostumbra y que habitualmente son objeto de degustación antes de considerarse concluido el contrato; y se necesita que no exista ni se demuestre ningún uso en contrario y que ningún pacto en diferente sentido resulte del contrato celebrado.

A decir de León Barandiarán, la venta ad degustationem se caracteriza porque la aprobación de la cosa queda sujeta «a la voluntad absolutamente discrecional y no averiguable del comprador: no se trata de establecer si la cosa tenía o no los requisitos pactados o aquellos requeridos normalmente en la cosa del género (como, por ejemplo, en la venta a prueba), decisivo es únicamente que la cosa agrade o no agrade al comprador, quien, si no encuentra la cosa de su gusto, no está obligado a precisar las razones»; y agrega que el comprador al aceptar la cosa, cierra el contrato.

Por su parte, Francesco Messineo considera que la venta con reserva de que agrade, está subordinada al previo agradar, o ensayo (ad degustationem; ad gustum): esto

es, que la cosa se manifieste —al probarla— conforme a la cualidad querida por el comprador; agrega que la venta con reserva de agradar tiene por objeto, de ordinario, frutos. Ahora bien, refiere que, puesto que el ensayo o prueba se hace como acto preparatorio de la futura compra, antes del ensayo o prueba no hay contrato, ni siquiera obligatorio; la venta se perfecciona con la comunicación al

vendedor de que la cosa agrada.

Según Messineo, a primera vista, podría pensarse que existe aquí un contrato preliminar de futura venta; pero, puesto que la ley alude al no-perfeccionamiento del

contrato mientras no se comunique al vendedor el ensayo y puesto que, por otra parte, no es necesaria una nueva declaración de voluntad del vendedor, tal configuración debe descartarse. Refiere que se pueda apreciar, más bien, una declaración del vendedor, con eficacia de propuesta irrevocable, o sea lo que se llama opción.

Pero considera que también tal subsunción, en rigor, debe rechazarse, porque, en el caso a que se refiere este supuesto, el vínculo deriva de un contrato y la aceptación del destinatario da lugar a un segundo contrato, mientras que, en el caso a que se refiere el artículo 1520 del Código Civil Italiano, el compromiso del

vendedor deriva de la ley, y no ya de la voluntad de la parte, y la declaración de que la cosa agrada da lugar a la formación de un solo contrato. Entre opción y venta con reserva de agradar, hay solamente un punto de afinidad, en cuanto, en el segundo

caso, la comunicación de que agrada, por parte del comprador, sirve ya para perfeccionar el contrato y para transferir la propiedad de la cosa, como ocurre en el

supuesto del artículo 1331, por efecto del ejercicio de la opción. Agrega que en consideración a la locución de la ley («la venta no se perfecciona»), se debe excluir, también, que la venta con reserva de agradar sea una venta bajo condición suspensiva.

Estima que la venta con reserva de agradar importa un examen (o ensayo) de la cosa, antes de que se haya comunicado (o negado) el agrado. El examen puede ser

hecho en la sede del vendedor o en la del comprador (en la hipótesis de que la cosa se encuentre ya en su poder).

Por nuestra parte, lo que cabría preguntarnos es si la denominación de esta compraventa resulta o no adecuada, o más aún, si debió asignársele un nombre

especial, en la medida de que, al fin y al cabo, todo contrato de compraventa, para que se celebre, requiere del asentimiento del comprador, el mismo que si opta por celebrarlo, evidentemente estará satisfecho con dicho acto, extendiéndose su satisfacción como referida no sólo al bien materia de la venta, sino al precio convenido, ambos elementos esenciales-especiales de este contrato.Dentro de tal orden de ideas, toda compraventa sería una a satisfacción del comprador, ya que ello se deduce de lo expresado, independientemente de si dicho comprador estará plenamente satisfecho con las cualidades del bien materia de ese contrato.

Estar satisfecho y celebrar una compraventa no significa que el comprador considere —necesariamente— que el bien que está comprando es «el mejor del mundo», ni siquiera el mejor del medio geográfico en  el cual se efectúa dicha transacción.

Lo que ocurre es que esa satisfacción tendrá que apreciarse en directa relación con las necesidades y posibilidades económicas del comprador.

Igualmente, la satisfacción del vendedor en relación al precio que paga el comprador por dicho bien, deberá apreciarse referida a sus necesidades económicas

y con la mayor o menor urgencia que tenga para enajenar ese bien.

Pero, en resumidas cuentas, la satisfacción en relación al contrato de compraventa se extiende, tanto respecto al bien como al precio, para el comprador y para el vendedor, pues al fin y al cabo sólo se celebrará una compraventa en la medida de que ambas partes se encuentren plenamente satisfechas sobre las prestaciones objeto de las obligaciones contractuales.

De lo antes expuesto podría concluirse en que la terminología de «compraventa a satisfacción del comprador» no es privativa de alguna modalidad

especial de compraventa, sino que resulta común a todo contrato de compraventa.

12.1.1.2.  Supuesta configuración especial de este contrato

Sin embargo, podría sostenerse que la compraventa  ad gustum presenta una configuración en la cual existe un rasgo característico que la distingue del resto de

contratos de compraventa.

Y este rasgo consistiría en que para declarar su conformidad, el comprador debe haber tenido previamente la posibilidad de inspeccionar, revisar o degustar el bien materia de la oferta del vendedor.

Sin embargo, una situación de estas características no tiene nada de particular, en la medida de que prácticamente todos los compradores de todos los bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan o degustan aquellos bienes que les

interesa comprar, antes de proceder a la celebración del contrato; celebración que dependerá  —obviamente— de que esa inspección, revisión o degustación, haya

tenido un resultado favorable para el comprador, de modo tal que se encuentre satisfecho con el bien que desea adquirir.

Pero también podría darse el caso de que estemos en presencia de un comprador que no manifieste interés por efectuar ninguna de las mencionadas operaciones previas a la celebración de la compraventa; vale decir, que celebre el

contrato sin inspeccionar, revisar o degustar el bien. Estamos absolutamente seguros de que en la casi totalidad de contratos en  los que el comprador procede de esta forma, lo hace o porque ya compró el producto en una ocasión anterior y le satisfizo; porque sin haberlo comprado anteriormente ha tenido oportunidad de inspeccionarlo, revisarlo o degustarlo; porque sin haberlo inspeccionado, revisado o degustado, ha recibido de diversas personas una opinión favorable sobre dicho producto, o, por último, porque sin tener referencia ni conocimiento alguno sobre el bien, decide comprarlo.

Pero incluso en las dos últimas posibilidades, vale decir, cuando compre el bien sin conocerlo realmente, la celebración del contrato implicará su satisfacción sobre la celebración del contrato mismo, independientemente del hecho de que no conozca a cabalidad el producto adquirido. Además, se podría sostener que lo que ocurre aquí es que al comprador le satisface —al menos— la idea de probar o experimentar por primera vez aquello que compra.

De esta forma, podemos apreciar claramente que —en buena cuenta— todos los contratos de compraventa se celebran a satisfacción del comprador, además del

hecho de que la casi totalidad de los mismos se celebra con conocimiento de causa de dicho comprador sobre el bien.

Dentro de tal orden de ideas, deberíamos empezar a cuestionar si la compraventa a satisfacción del comprador debería ser considerada como un supuesto especial o excepcional o, si, por el contrario, debe ser apreciada como el común denominador de los contratos de compraventa que se celebran en una sociedad.

Aquí queremos mencionar que el ejemplo que siempre se menciona en doctrina como propio de la compraventa a prueba, el mismo que recae sobre un automóvil, no siempre reviste tal modalidad, pues en ciertas ocasiones se celebra en la modalidad «a satisfacción de comprador». De la Puente, en una conversación

personal nos contó sobre un asunto profesional en el cual el automóvil fue entregado al eventual futuro comprador, para que manifestara si le gustaba o no; ello, no sujeto a prueba alguna, sino a su entero arbitrio. En el caso relatado, el bien

no agradó a quien lo tuvo en su poder, y no se celebró la compraventa.

12.1.1.3.  Celebración del contrato

Como ha sido dicho en reiteradas ocasiones a lo largo de este trabajo, el contrato de compraventa se celebra con el solo consentimiento de las partes, no requiriéndose para tal efecto del cumplimiento de formalidad alguna.

De otro lado, debemos distinguir lo que significa la celebración de un contrato, propiamente dicha, del perfeccionamiento del mismo.

A través de la celebración se da vida al contrato. Sin embargo, ese momento de nacimiento del contrato puede coincidir o no con el momento en que dicho acto sea capaz de surtir efectos. De ahí que no debamos incurrir en el error de identificar los momentos de celebración y perfeccionamiento.

Este error, bastante frecuente, es cometido por el artículo 1571 del Código Civil, norma que señala que el contrato de «compraventa de bienes a satisfacción del comprador se perfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad».

Decimos esto, porque de una lectura del primer párrafo del artículo 1571, se deduce claramente que aquello a lo que quiere hacer mención el referido numeral es

a la celebración del contrato y no a su perfeccionamiento.

12.1.1.4.  «Comprador» o destinatario de la oferta

De otro lado, el Código  Civil Peruano también comete un error cuando establece que esta compraventa se perfecciona (celebra) en el momento en el cual el comprador declara su conformidad.

Esto no es así, ya que no estamos en presencia de ningún comprador que declare su conformidad.

En todo caso, quien declara su conformidad es un eventual futuro comprador, que —en estricto— es el destinatario de la oferta conducente a celebrar un contrato de compraventa, la misma que ha sido formulada por el oferente, que —en este caso— será alguien que desea convertirse en el vendedor de dicho futuro contrato.

De esta forma, en la compraventa a satisfacción del comprador, estamos simple y llanamente (en el supuesto del artículo 1571) dentro de la etapa precontractual, en donde no podemos hablar ni de comprador ni de vendedor, sino de oferente y destinatario de la oferta (quien eventualmente podría convertirse en aceptante).

12.1.1.5.  Declaración de conformidad

El primer párrafo del artículo 1571 señala que el contrato materia de análisis se perfecciona (celebra) sólo en el momento en el cual el comprador  declara su conformidad.

Ésta es otra situación en la cual el Código Civil ha tenido un desacierto.

Decimos esto, pues la norma antes citada no resulta concordante con lo dispuesto por los artículos 1373 y 1374 del propio Código Civil, preceptos que establecen que el contrato queda perfeccionado (aquí se comete otro error, pues debe ser «celebrado») en el momento y lugar en que la aceptación es conocida por el oferente.

Además se señala que la oferta, su revocación, la aceptación y cualquier otra declaración contractual dirigida a determinada persona se consideran conocidas en el

momento en que llegan a la dirección del destinatario, a no ser que éste pruebe haberse encontrado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

De la lectura de las normas antes citadas, se deduce claramente —punto en el cual coincide la doctrina nacional— que el Código Peruano ha adoptado, para regular el tema del consentimiento, las teorías de la recepción y de la cognición, de manera combinada.

Así, las declaraciones contractuales surten efecto desde el momento de su conocimiento por la contraparte, presumiéndose que dicha contraparte toma conocimiento de las mismas en el momento en que llegan a la dirección del destinatario, a no ser que éste pruebe haberse encontrado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerlas.

De esta forma, es sabido también que el Código Civil ha desechado, con justos fundamentos, las otras dos teorías que la doctrina de nuestra tradición jurídica ha elaborado acerca de la formación del consentimiento. Nos referimos a las teorías de la declaración y de la expedición.

No olvidemos que todas estas teorías cobran una mayor importancia cuando nos encontramos frente a contratos celebrados entre personas que no se hallan en comunicación inmediata, o que hallándose en comunicación inmediata, no se encuentran en el mismo lugar.

Además, resulta necesario recordar que las teorías adoptadas por el Código Civil de 1984, es decir la de la cognición y la de la recepción, son aquellas que han recibido las opiniones más favorables de la doctrina. Como contrapartida, las teorías desechadas por el Código Civil, vale decir, aquella de la declaración y la de la expedición, son las que han recibido las más duras críticas de los diversos autores que se han ocupado del tema.

Sin embargo, sorprende cómo en el primer párrafo del artículo 1571 se ha adoptado la teoría de la declaración, la misma que, aparte de ser una de las menos sustentables, se contradice abiertamente con lo establecido en los numerales 1373 y 1374 del Código Civil, normas generales sobre el consentimiento.

Sin duda, éste es un error más del primer párrafo del artículo 1571.

En relación al tema del plazo para la declaración de satisfacción, Refiere De la Puente que en el sistema peruano la falta de aceptación dentro del plazo respectivo da lugar, no a la ineficacia de la aceptación, como ocurre en otros sistemas, sino a la caducidad de la oferta y, consecuentemente, la propuesta del vendedor caducará si la declaración de agrado del comprador no llega a conocimiento del vendedor dentro del plazo fijado en el segundo párrafo del artículo 1571 del Código Civil.sostiene, en criterio que compartimos, que a diferencia de su antecedente inmediato, que es el artículo 1520 del Código Civil italiano, la norma peruana (artículo 1571, segundo párrafo) no señala cuál es el efecto del vencimiento del plazo sin que el comprador haya manifestado si el bien le agrada o no, esto es si se considera que se ha celebrado el contrato de compraventa o si, por el contrario, se entiende que el vendedor queda liberado de celebrarlo.

El citado profesor recuerda que la Exposición de Motivos del artículo 1571 del Código Civil vigente dice que se ha fijado un plazo para que el comprador declare que el bien le agrada o le satisface, transcurrido el cual caducará la oferta del vendedor y el contrato dejará definitivamente de formarse en base a esa oferta; solución que a su entender resulta lógica, pues habiéndose adoptado la tesis de que la propuesta del vendedor para celebrar el contrato de compraventa tiene la naturaleza jurídica de una oferta irrevocable formulada por el vendedor al comprador, la declaración de agrado de éste tiene el carácter de una aceptación.

Agrega que uno de los requisitos de la aceptación es que sea oportuna, lo que quiere decir que la aceptación debe ser hecha mientras la oferta se encuentre vigente.

También quiere decir que debe ser hecha a tiempo, o sea dentro del plazo fijado por el oferente o por la ley para que ella sea formulada.

Refiere De la Puente que en el sistema peruano la falta de aceptación dentro del plazo respectivo da lugar, no a la ineficacia de la aceptación, como ocurre en otros sistemas, sino a la caducidad de la oferta y, consecuentemente, la propuesta del vendedor caducará si la declaración de agrado del comprador no llega a conocimiento del vendedor dentro del plazo fijado en el segundo párrafo del artículo 1571 del Código Civil.

12.1.1.6.  Formalidad para la aceptación

Por otro lado, según refiere Wayar , el comprador, para manifestar que la cosa es de su agrado, puede utilizar formas expresas o tácitas de comunicación de la voluntad, aplicándose los principios generales. Recuerda que Vélez Sarsfield, fiel al casuismo legislativo, enumera en el artículo 1378 de su Código, dos supuestos en los que se entiende que el comprador, tácitamente, acepta la cosa como de su agrado.

Por su parte, Luis Muñoz, señala que el comprador puede declarar expresa o tácitamente el agrado. Existiría manifestación tácita del comprador si pagase el precio de la cosa sin hacer reserva alguna; y es que en el supuesto de que al comprador no le hubiere agradado la cosa, sin duda no hubiera pagado el precio; o al menos exteriorizaría alguna reserva. También es tácita la declaración del comprador, si habiendo plazo señalado para la declaración, terminase aquél sin haber hecho declaración alguna. En este caso —dice Muñoz—, la ley otorga valor al silencio, y lo considera manifestación de voluntad, de acuerdo a lo que establece el artículo 919 del Código Civil Argentino. Y es que cuando hay obligación de explicarse, a consecuencia de la vinculación entre el silencio y las relaciones contractuales existentes, surge la manifestación tácita: como en este caso, de la simple terminación del plazo sin haberse hecho declaración, no siendo preciso ni interpelación judicial ni extrajudicial, por eso —recuerda Luis Muñoz—, Machado afirma que el solo silencio concluye la venta.Consideramos —coincidiendo con Wayar— que por ser la compraventa un contrato eminentemente consensual, estará sujeto —en principio— a las normas generales de contratos relativas a la manifestación de voluntad. En este sentido, somos del parecer de que la aceptación podrá ser expresa (o tácita; pero siempre teniendo en cuenta que dentro del régimen legal peruano, el silencio por sí solo no importan manifestación de voluntad, a menos que las partes hubieran acordado otorgárselo); en todo caso, importará el plazo en el cual vaya a manifestarse dicha aceptación. Debemos tener en claro, que la norma (artículo 1571) del Código Civil es alternativa en cuanto a la oportunidad, pues concede al comprador tres opciones; a saber: 1° Que la declaración sea dentro del plazo convenido en el contrato; 2° que

la declaración se haga en consideración a los usos (que podrían ser, por ejemplo, los usos comerciales del lugar) y 3° Que la declaración se haga en un plazo prudencial fijado por el vendedor (en este último supuesto la prudencia del vendedor atenderá además a su razonabilidad, pues existen otros factores que influirán en su decisión, como podría ser el caso de que aquello que deba entregar sean bienes perecibles).

12.1.1.7.  Plazo para aceptar

De conformidad a lo establecido por el segundo párrafo del artículo 1571, bajo análisis, el comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.

En primer lugar, debemos recordar lo antes señalado, en el sentido de que de acuerdo a lo prescrito por el supuesto del primer párrafo del artículo 1571, bajo comentario, no estamos todavía frente a un contrato de compraventa ni ante contrato alguno.

Por ello es que no resulta lógica la disposición del segundo párrafo del referido numeral, en el sentido de que el comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato.

Sí podría interpretarse, en cambio, que la declaración del destinatario de la oferta (eventual futuro comprador) deba hacerse dentro del plazo establecido por los usos (segunda hipótesis de la norma bajo comentario).

Pero no podría interpretarse que dicha declaración de aceptación deba hacerse  dentro  de un plazo prudencial fijado por el vendedor, pues  —lo reiteramos—todavía no existe ningún vendedor. En todo caso lo que existe es un oferente que desea convertirse en vendedor del futuro contrato, y es respecto a él que debemos entender referida la norma.

Pero este segundo párrafo del artículo 1571, no representa algo novedoso en lo referente a los principios generales sobre la formación del consentimiento, pues de acuerdo a lo establecido por el artículo 1375 del Código Civil Peruano, la aceptación debe llegar a conocimiento del oferente dentro del plazo establecido por él.

Además, no deben olvidarse los supuestos de caducidad de la oferta contenidos en el artículo 1385, precepto que establece que la oferta caduca:

(a) Si se hizo sin conceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente está en comunicación inmediata y no fue seguidamente aceptada.

(b) Si se hizo sin conceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente no está en comunicación inmediata y hubiese transcurrido el tiempo suficiente para llegar la respuesta a conocimiento del oferente, por el mismo medio de comunicación utilizado por éste.

(c) Si antes de recibida la oferta o simultáneamente con ésta llega a conocimiento del destinatario la retractación del oferente.

12.2. COMPRAVENTA A PRUEBA

12.2.1.  Delimitación conceptual

El artículo 1572 del Código Civil Peruano de 1984 aborda el tema de la compraventa a prueba, modalidad a la que asigna determinadas consecuencias.

Antes de pronunciarnos sobre el texto del artículo 1572, estimamos necesario considerar que la compraventa a prueba puede enfocarse desde dos perspectivas distintas.

Una primera que considere que antes de la celebración del contrato, el eventual futuro comprador (hipotético destinatario de la oferta de aquel que desea convertirse en vendedor) decide probar el bien objeto de dicha oferta, para verificar si tiene las cualidades pactadas o si es idóneo para la finalidad a la que está destinado.

En este supuesto, resulta claro que el destinatario de la oferta podría efectuar dicha prueba sin compromiso alguno que lo ate para celebrar el contrato de compraventa.

Esto equivale a decir que podría efectuar la citada prueba con éxito o verificar que el bien tiene las cualidades que afirme el oferente o que resulta idóneo para la finalidad a la que está destinado, y aunque dichas constataciones hubiesen dado resultados positivos, se encontraría en la más absoluta libertad de no aceptar la oferta.

Sin embargo, esta compraventa a prueba no se regiría por lo dispuesto en el artículo 1572 del Código Civil, sino por lo establecido en el numeral 1571 —relativo a la compraventa ad gustum—, antes comentado.

La compraventa a prueba de que trata el artículo 1572, parte del supuesto en el cual comprador y vendedor hayan celebrado el contrato, bajo la condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está destinado.

Esto equivale a decir que la compraventa a prueba se distingue de la compraventa ad gustum en que en esta última todavía no estamos en presencia de un

contrato celebrado (argumento del artículo 1571 del Código Civil), pues, como ha sido dicho por nosotros en su oportunidad, aún nos encontramos dentro de la etapa precontractual.

La segunda diferencia estriba en que la compraventa a satisfacción del comprador no es un contrato sujeto a condición alguna, en tanto que la compraventa a prueba es un contrato sujeto a la condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está destinado (argumento del primer párrafo del artículo 1572).

En tercer lugar, podemos mencionar que la compraventa a prueba es un contrato en el cual sus efectos estarán sujetos a la verificación de dicha condición,

en tanto la compraventa a satisfacción del comprador surtirá plenos efectos apenas el destinatario de la oferta (eventual futuro comprador) acepte y su aceptación llegue a conocimiento del oferente (eventual futuro vendedor).

 

12.2.2.  Condición suspensiva

La compraventa a prueba se considera celebrada bajo la condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneas para la finalidad a que está destinado.

En relación a este punto, debemos hacer mención de que el hecho de haber establecido que el contrato se encuentra sujeto a dicha condición suspensiva, significa que ya se ha celebrado el contrato; que estamos en presencia de un acto jurídicamente válido, y que únicamente sus efectos se encuentran sujetos a dicha condición, lo que equivale a decir que surtirá efectos en la medida de que se produzca o verifique el hecho materia de la condición.

A decir de Branca, la venta a prueba surte efecto únicamente cuando la cosa vendida tiene —juzgándola objetivamente— las cualidades requeridas o, dicho de otro modo, si resulta idónea para el uso al cual se destina. La prueba se hace conforme al contrato o de acuerdo con los usos y su resultado funciona como condición suspensiva.

Barassi, señala que en la venta a prueba (que el artículo 1521 del Código Civil Italiano de 1942, presume hecha bajo condición suspensiva), la prueba no es

más que el reconocimiento, por el comprador, de las cualidades de la mercancía o de la idoneidad de las cosas para el uso a que estuviere destinada: una constatación objetiva que en caso de disconformidad puede suplirse por el juicio de un perito.

Por nuestra parte, debemos recordar que la condición es una de las modalidades del acto jurídico, consistente en un hecho futuro e incierto, cuya ocurrencia es ajena a la voluntad de las partes, o, por lo menos esa voluntad no es determinante o exclusiva para su plena ocurrencia. En tal sentido, resultan aplicables al caso las normas del Código Civil, contenidas en los artículos 171 a 177.

Dentro de tal orden de ideas, queda claro del primer párrafo del artículo 1572, que la ocurrencia de dicha condición no debe depender de la voluntad exclusiva de una de las partes, sino que más bien debe consistir en hechos cuya producción no dependa —en exclusiva— de ninguno de los contratantes, vale decir,

que consista en situaciones objetivas, de fácil y seria verificación.

Adicionalmente, debemos reparar en el hecho de que el primer párrafo de la norma bajo comentario señala que dicha condición suspensiva consista en que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está destinado.

En ambos casos, podríamos encontrarnos en situaciones que requiriesen de la realización de determinados actos comprobatorios de esas situaciones. Por lo demás, estimamos que el tema de las cualidades pactadas o la idoneidad para el fin a que está destinado no constituyen compartimentos estanco, de modo tal que ambos supuestos son susceptibles de entrecruzarse.

A estas alturas de nuestra exposición estimamos necesario mencionar un ejemplo de compraventa a prueba.

El mismo podría consistir en la compraventa que tenga por objeto un automóvil usado cuyo propietario y vendedor ha afirmado al comprador —y ello se ha estipulado como condición suspensiva en el contrato— que el vehículo es capazde desarrollar una velocidad de cien kilómetros por hora en diez segundos, de aceleración, además de alcanzar una velocidad máxima de doscientos cincuenta kilómetros por hora.

Evidentemente, la prueba deberá ser realizada por una persona experta en el manejo de autos a grandes velocidades, que, por razones de objetividad, no debería ser el comprador. Podría ser el vendedor, en la medida de que este contratante tendría todo el interés en que la prueba tenga un resultado positivo, pero ello —incluso— podría resultar cuestionable, pues podría arrepentirse del contrato celebrado.

Lo que queremos decir es que en el caso materia de nuestro ejemplo, como en cualquier otro en el cual se requiera de la realización de una prueba, las partes deberán rodear a la misma de todas las condiciones de objetividad e idoneidad para que dicha prueba se cumpla.

12.2.3.Concepto y naturaleza jurídica

Para Planiol y Ripert, la venta a prueba siempre se presume hecha bajo una condición suspensiva. Esta condición establece que la cosa será ensayada y que la venta no llegará a ser definitiva, sino cuando se advierta que es apta para el servicio a que está destinada, y que reúne las condiciones requeridas. Esta condición suspende la formación de la venta, de suerte que, si la prueba es desfavorable, no se forma aquélla.

Consideramos que esta apreciación no es del todo correcta, ya que en una compraventa a prueba, el contrato como tal ya existe, ya se ha celebrado, lo que sucede es que no surtirá efectos sino hasta que se verifique la condición. A entender de Enneccerus, Kipp y Wolf, la compraventa a prueba es un contrato que depende suspensivamente de la aprobación o resolutoriamente de la desaprobación de la mercancía por parte del comprador. En la duda (como también según la opinión exacta en el derecho común), la compraventa ha de considerarse

bajo condición suspensiva. Pero en ambos casos la aprobación no se deja al arbitrio equitativo del comprador, sino a su libre arbitrio. Por consiguiente  dicen los profesores citados, si el  comprador no aprueba la cosa, no hay lugar a una revisión posterior de su decisión por los tribunales.

Tampoco coincidimos con esta última afirmación, porque de ser solamente el comprador quien decida en atención a su libre arbitrio, finalmente si el bien ha pasado o no la prueba que a él le interesa, podríamos estar frente a un abuso, toda vez que al comprador se le podría ocurrir precisamente obedeciendo a ese libre arbitrio el ir siempre probando diversos bienes que a él le puedan servir para satisfacer sus necesidades sin contraer obligación alguna respecto del vendedor.

A decir de Enneccerus, Kipp y Wolff, la declaración del comprador de que aprueba o desaprueba la mercancía no es una declaración de voluntad, sino una «comunicación», pero que, al igual de otros actos parecidos a los negocios jurídicos,

ha de tratarse por analogía de las declaraciones de voluntad.

Agregan que si para la declaración del comprador no se ha fijado plazo y éste no resulta tampoco de los usos del tráfico, el vendedor puede fijar un plazo

prudencial al comprador y, una vez transcurrido el mismo sin resultado, se considera que falta la condición. Así, pues, si la condición es suspensiva, la compraventa no llega a tener estado y, si es resolutoria la condición, la compraventa no se extingue.

Finalizan el tratamiento del tema señalando que el vendedor está obligado a permitir al comprador el examen de la cosa.

A entender de Francesco Messineo, la venta a prueba se presume (iuris tantum) hecha bajo la condición suspensiva de que la cosa vendida (de ordinario, productos industriales [máquinas, utensilios], o animales de silla o de tiro y similares) se manifieste, en la prueba, provista de las cualidades pactadas o (técnicamente) idónea para el empleo a que se la destina.

En la venta a prueba dice Messineo , la cosa debe ser apreciada por el comprador según el criterio de la normal correspondencia de la misma a su empleo (arbitrium boni viri), no pudiéndose admitir una apreciación hecha a base de mero

arbitrio o a capricho.

Refiere que la prueba —que debe hacerse en el tiempo y con las modalidades establecidas por el contrato o por los usos— consiste en un control, o verificación, o experimento sobre la cosa, por obra del comprador. En su defecto, proveerá el

juez a ordenar, en virtud de petición aun solamente del vendedor, que intervenga el consultor técnico.

Indica Messineo que puesto que la indicada condición se presume suspensiva, la venta no es eficaz mientras la prueba no dé un resultado favorable, pero se considera retroactivamente eficaz al momento de la estipulación, si la prueba es favorable. Sobre este último punto, consideramos necesario hacer mención del artículo 177 del Código Civil Peruano de 1984, en el sentido de que el contenido de dicho numeral en oposición a lo dicho por Messineo, prevé la irretroactividad de la

condición; no obstante ello, deja siempre la posibilidad del pacto en contrario.

Por otra parte  expresa el profesor italiano si se ha probado (por el vendedor) que, por el contrario, la condición es resolutoria, se tendrá el efecto de que la venta queda perfeccionada desde el momento de su estipulación, salvo su resolución, con eficacia retroactiva, si la prueba es desfavorable al vendedor.

Determinar si la condición es suspensiva o resolutoria, resulta  según Messineo importante en la práctica, puesto que es diversa, en los dos casos, la incidencia del riesgo del perecimiento durante el tiempo que transcurre entre la entrega de la cosa y la prueba.

Por su parte, Emilio Langle y Rubio advierte que es imperativo determinar si la compraventa a prueba es verdaderamente condicional, en rigor técnico. Para eso, alude las opiniones de aquellos tratadistas que niegan dicha condicionalidad, fundándose en que la compraventa a prueba no depende de un acontecimiento futuro e incierto y que la cosa reúna o no las cualidades determinadas, es un estado de hecho existente y cierto objetivamente, aunque el comprador lo ignore y examine las cosas para cerciorarse. Otro segmento de los tratadistas, por el contrario, dicen que es futuro e incierto el resultado de la prueba puesta por condición; a lo cual no deja de replicarse que esto es confundir un hecho con su simple comprobación. Lo que no puede ofrecer duda, es que si la eficacia del negocio sólo depende del gusto del comprador, existe la condicionalidad. Asimismo, se pregunta el citado profesor si la cláusula de examen o ensayo representa una condición suspensiva o resolutoria. Con la finalidad de caer en esta cuenta -dice- se debe observar que la condición abarca dos casos diferentes. Si visto el resultado de la prueba, el comprador da su conformidad al objeto, conceptuándolo aceptable, el contrato se perfecciona, o, la venta queda «hecha» (si placuerit erit res); pero si el comprador lo considera inaceptable, sucede lo contrario (si desplicuerit inempta erit res).

Por último, según expresa Langle y Rubio, los efectos de este contrato condicional tampoco aparecen determinados. Sólo se traducen en que, si la prueba es favorable, la compraventa queda reconocida como existente y válida, desde el momento mismo de la conclusión (ex tunc). Y a la inversa, o sea nula desde el comienzo.

Según Ernesto Clemente Wayar,cuando se ha considerado una compra bajo prueba o ensayo, ello importa que el vendedor concede al comprador el probar, ensayar o examinar la cosa; de modo que sólo después de hecha la prueba, el examen o el ensayo, decida adquirir la cosa. Se trata, entonces (en cuanto sólo debe referirse la indicación a compra a prueba, pero no a compra bajo muestra), de un contrato bajo condición. Se aplicará, por ende, la regulación propia de dicha modalidad. Agrega que la circunstancia condicional se presenta en atinencia al comprador interesado en probar, examinar o ensayar la cosa; no es el caso del vendedor, pues el objeto de la prestación por parte del comprador, pago de dinero, no queda sujeto a necesidad alguna de prueba. En verdad —dice León— en la hipótesis a que se contrae el artículo 1384 (del Código Civil de 1936) hay compra condicional antes bien que una venta condicional. El vendedor se ha obligado ya definitivamente en lo que hace a la venta de la cosa por el precio convenido; el comprador puede decidir que compra o no la cosa; pero si ocurre lo primero, lo hará por ese precio predeterminado. Hay una especie de opción concedida al comprador pendiente de su aceptación o desaprobación. Hay ya, pues  —según León Barandiarán—, un convenio; pero sujeto a la eventualidad antes referida, que viene a constituir -en buena cuenta- un caso de condición potestativa a parti creditoris(esto último en cuanto a la prestación consistente en la entrega de la cosa; prestación de que es deudor el vendedor).

Según Ernesto Clemente Wayar, cuando se vende una cosa, supeditando la eficacia de la venta a que el comprador pruebe si la cosa es o no de su agrado, se está ante una venta «a ensayo o prueba», también denominada «venta a satisfacción del comprador» Wayar entiende que, a diferencia de la anterior, no se trata de cosas que es costumbre gustar, sino de cosas que el comprador quiere probar antes de confirmar la compra. Por esta razón, precisamente, la condición no está impuesta por una cláusula natural, sino por una accidental. Advierte la diferencia: en la venta a ensayo o prueba, si se pretende condicionar el contrato al hecho de que el comprador se dé por satisfecho, así debe pactarse expresamente.

Refiere que aún es posible señalar una diferencia más. En la venta ad gustum, la degustación debe hacerse antes de recibir la cosa; en la venta a ensayo, en cambio, la prueba puede hacerla el comprador después de recibida la cosa, salvo, es obvio, un pacto en contrario.

12.2.4.  Momento en que debe efectuarse la prueba

A decir de León Barandiarán, la cosa entregada debe ser probada o examinada dentro de un plazo prudencial, si no se prefijó contractualmente uno a solicitud de cualesquiera de los contratantes y, sobre todo, lo que interesa es que se declare dentro de un plazo la aceptación o no por el comprador en lo concerniente a la cosa.

Agrega León Barandiarán que el comprador puede renunciar a la prueba; con lo cual la venta se convierte en una pura, pudiendo tal renuncia ser aun tácita, como si el comprador enajenara, consumiera o transformara la cosa, antes de someterla a prueba, tal como expresa Rubino. Por su parte, el artículo 1572 del Código Civil de 1984, establece que la prueba debe realizarse en el plazo establecido en el contrato o en el que establezcan

los usos.

Esto significa que la posibilidad de verificarse la condición a que hacemos referencia, no es eterna, ya que si así fuese, cualquiera de las partes, al negarse a la realización de dicha prueba, podría obstaculizar eternamente el que se verifique la condición pactada.

12.2.5.  Manera en que debe realizarse la prueba

Tal como establece el segundo párrafo del artículo 1572, bajo comentario, la prueba debe realizarse según las condiciones establecidas en el contrato o por los usos. De lo expresado puede deducirse que la realización de dicha prueba deberá

encontrarse revestida de todos los elementos que garanticen su autenticidad y veracidad, lo que equivale a decir que las partes deben tomar todas las precauciones para que —efectivamente— ellas garanticen la posibilidad real de que la prueba se

cumpla, a fin de que se pueda demostrar en la práctica que el bien tiene las cualidades pactadas o es idóneo para la finalidad a que está destinado.

12.2.6.  Consecuencias de la no realización de la prueba

El tercer párrafo del artículo 1572 del Código Civil Peruano de 1984 establece que si la prueba no se realiza, la condición se tendrá por cumplida. Esta solución resulta de plena coherencia con la naturaleza de la modalidad de compraventa sub estudio, siempre y cuando la no realización de la prueba pactada se deba a causa imputable a alguno de los contratantes, pues resulta obvio que si la falta de cumplimiento de la prueba obedeciese a causas no imputables a las partes (como son el caso fortuito, la fuerza mayor o el que no se haya podido cumplir a pesar de que las mismas —o alguna de ellas o incluso el tercero eventualmente designado— hubiesen empleado la diligencia ordinaria requerida por las circunstancias), de manera alguna podría considerarse que la condición se ha cumplido.

12.2.7. Consecuencias de la realización de la prueba, con resultado positivo, que no fuere comunicado al vendedor dentro del plazo estipulado

En este caso, ya se habría ejecutado la prueba y ella habría dado un resultado

positivo. De esta forma, se habría cumplido la condición pactada, siendo accesorio el hecho de que el resultado de la misma se comunique o no a la contraparte, vale decir, a aquel contratante que no hubiera tenido la oportunidad de presenciar o verificar el cumplimiento de la citada condición.

La comunicación de ese hecho resulta importante, en la medida de que la misma será necesaria para que ambas partes tengan pleno conocimiento de que el acto ha empezado a surtir efectos, pues en el caso contrario sólo uno de los contratantes (o ninguno, en la eventualidad de que la prueba la hubiese realizado un tercero en ausencia de ambas partes) conocería de dicha situación.

Por otra parte, esta norma se dirige muy claramente a evitar la ocurrencia de actos fraudulentos, a través del ocultamiento de la condición ya producida (al

haberse cumplido la prueba pactada).

12.2.8.Consecuencias de la realización de la prueba, pero que ésta tenga un resultado negativo, el mismo que se comunique al vendedor dentro del plazo convenido.

Resulta obvio que si la prueba ha dado un resultado negativo, no se habría verificado la condición; y si dicho resultado es comunicado oportunamente a la contraparte, no habría razón alguna para que la ley variase los efectos del no cumplimiento de la prueba convenida.

12.2.9. Consecuencias de la realización de la prueba con resultado negativo, pero que el mismo no se comunique al vendedor dentro del plazo convenido

Podría ocurrir que se lleve adelante la prueba, arrojando la misma un resultado negativo, pero que dicho resultado no sea puesto en conocimiento de la

contraparte (o de ambas, si la prueba la realiza un tercero sin presencia de las partes).

En tal sentido, la ley, a través del tercer párrafo del artículo 1572, contempla una ficción, por medio de la cual, a pesar de no haberse cumplido con la prueba

pactada (es decir, que no se ha verificado la condición), si el resultado negativo de dicha prueba no fuese comunicado a la(s) parte(s) de manera oportuna, la condición se tendrá por cumplida.

Decimos que se trata de una ficción, por cuanto la condición en realidad no se ha cumplido, pero la ley la da por cumplida, con la finalidad de evitar que la parte que conoce del no cumplimiento de la prueba intente dilatar los plazos en perjuicio del otro contratante.

Sin embargo, este precepto incurre en un error, pues presume que la prueba es realizada por uno solo de los contratantes, cuando lo común en estos casos será que se realice en presencia de ambos (supuesto en el cual las dos partes conocerán —en el acto— si la prueba tuvo un resultado positivo o negativo); o que ambas partes encarguen a un tercero, que comparta su confianza y que sea un entendido en la materia, la realización de la prueba. En este último caso, si la prueba es realizada por dicho tercero y el mismo no comunica a ninguno de los contratantes su resultado, sea éste positivo o negativo o lo hace sólo respecto de uno de ellos, no se entiende por qué si la prueba no ha dado un resultado positivo, es decir, si la condición no se ha cumplido, la ley dé por cumplida dicha condición, aplicando una especie de sanción a los contratantes o a alguno de ellos.

Decimos esto, en la medida de que si ha habido negligencia, ella no tuvo su causa en ninguna de las partes, sino en el dolo o la culpa de ese tercero.

13.- PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA:

Sobre el particular Miranda (2007) afirma que: La compraventa , tiene una expresión amplia y liberal; existen , sin embargo, pactos que la sujetan a determinados requisitos y restringen su liberalidad.

Hay dos clases de pactos limitativos que pueden funcionar en la compraventa.(p.212)

1. Los pactos nominados: Que son aquellos que están normados en el Código Civil éstos son:

a) De compraventa con reserva de propiedad; y

b) De retroventa.

2. Innominados: No legislados por el Código Civil, ejem. el contrato con cláusula de arrepentimiento, la compraventa a satisfacción personal del comprador y multitud de pactos amparados en el principio de la autonomía contractual , siempre que sean lícitos , con excepción de los pactos de mejor comprador y de preferencia , que han sido declarados nulos por el art. 1582 del C.C. que dice: “Puede integrar la compraventa cualquier pacto licito , con excepción de los siguientes ,que son nulos:

1. El pacto de mejor comprador , en virtud del cual puede rescindirse la compraventa por convenirse que , si hubiera quién de más pro el bien , lo devolverá el comprador.

2. El pacto de preferencia , en virtud del cual se impone al vendedor la obligación de ofrecer el bien al comprador pro el tanto que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo ”.

Se ha establecido solamente reglas generales sobre los pactos nominados , sin tener en cuenta que hay una multitud de pactos limitativos innominados , que a veces dificultan la circulación económica.

El código se refiere a dos pactos nominados:

1.    Pacto de compraventa con reserva de propiedad

Es aquel en el que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte detrminada de él , aunque el bien haya sido entregado al comprador.

Este pacto se encuentra legislado en el art. 1583, que además de lo anteriormente expuesto establece que ele comprador asume el riesgo de la perdida o deterioro del bien , desde el momento de la entrega . igualmente, que el comprador adqueire automáticamente el derecho de propiedad del bien con el pago del precio convenido.

De otro lado a tenor deñ art. 1584 , la reserva de la propiedad es oponible a los acreedores del compradro sólo el consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo , y si se trata de bienes inscritos , la reserva de la propiedad es oponibe a terceros , siempre que el pacto haya sido previamente registrado.

2.    Pacto de retroventa

Legislado pro el art. 1586 del C.C. , que dice :Por la retroventa el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato , sin necesidad de decisión judicial”

El pacto de retroventa , en la doctrina se llama retracto convencional o facultad de conservar la cosa vendida.

Debe ser establecido expresamente en el contrato.

La retroventa ,e s la oportunidad que la ley otorga al vendedor para recuperar el bien que ha vendido.

Este pacto trata de que el comprador recupere el bien que vendió de urgencia, dentro del tiempo y las condiciones establecidas por la ley, que según el art. 1588 es de dos años , tratándose de inmuebles y de un año , en el caso de muebles , salvo que las partes estipulen un plazo menor , computados a partir de la celebración de la compraventa.

En caso de que las partes hayan pactado, un plazo mayor o lo hayan prorrogado, se considerará reducido al plazo legal. Por otra parte, el comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles.

El pacto de retroventa a tenor de lo dispuesto por el art. 1591 , es oponible a terceros , cuando aparece inscrito en el registro correspondiente (Registro de la Propiedad Inmueble).

La retroventa dificulta la circulación de la riqueza , porque la compraventa queda bajo una condición resolutoria. A nadie le va a ser posible comprar un bien con este pacto, porque hay una condición resolutoria a favor del vendedor ,que no consolida la propiedad adquirida.

 Miranda Canales (2009)

«RETRACTO O SUBROGACION LEGAL

A tenor del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa del art. 1592 del Código civil, el derecho de retracto, es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse  en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.

El retrayente  debe reembolsar al adquirente, el precio, los tributos y gastos pagados por este y, en su caso los intereses pactado.

El retracto constituye una restricción a la libre contratación y obedece a razones de orden público.

Mediante el retracto las personas llamadas por ley, y solo ellas, tienen derecho a sustituirse en la persona del comprador.

El retracto es una institución de orden legal, funciona en los casos que señala el Art. 1599 del Código civil.

Respecto al retracto, hay sostenedores e impugnadores.

Los sostenedores, afirman que consolida la unidad de la propiedad, que se traduce en beneficio de la familia. Por otro lado los impugnadores, sostienen que es una institución retrograda, conservadora, que ya ha sido superada, porque la propiedad se puede disponer libremente.

Entre los defensores y los impugnadores, hay como siempre, la tercera posición, que acepta sus ventajas, pero que lo circunscribe en el tiempo, el espacio y la ley, que es la de nuestro código civil.

CARACTERISTICAS DEL RETRACTO

Son las siguientes:

1. Es de orden legal: En el art. 1599 del c.c. que tiene 6 incisos, están señalados los casos específicos del retracto. Este artículo es restrictivo, por lo que no procede interpretación analógica.
2. Tiene limitaciones en el espacio y en el tiempo: Funciona con respecto a la dación en pago o en la venta de bienes muebles inscritos o de inmuebles. (art. 1593-1594 del c.c. ).

El plazo para ejercitar el derecho de retracto es de 30 días, contados a partir de la comunicación  de fecha cierta a la persona que goza de este derecho o del aviso inserto en el diario encargado de la publicación de los avisos judiciales del lugar de la situación de los bienes, y si la persona que goza de este derecho  o del aviso inserto en el diario encargado de la publicación de avisos judiciales del lugar de la situación de los bienes y si la persona que goza de este derecho conoce la transferencia por un medio distinto que los anteriores, dicho plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento, según lo establecen los arts. 1596 y 1597, que dicen:

Art.1596: El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este  derecho.

Cuando  su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con intervalo  de cinco día entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la última publicación.

Art. 1597: Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 solo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia.

3.    El llamado por ley tiene que ser notificado para que pueda ejercitar su derecho: El art. 1596 del c.c. establece que la notificación al posible retrayente debe ser judicial; pero el art. 1597 prescribe que el retrayente puede tener conocimiento de la transferencia por un medio distinto.

4.    Su carácter personalísimo: Con la finalidad evidente de limitar sus efectos, se le da un carácter personalísimo en el código civil, ya que el derecho de retracto, de conformidad con el art, 1595, es irrenunciable e intrasmisible por acto entre vivos.

CASOS EN QUE FUNCIONA EL RETRACTO:

De acuerdo con el art. 1599, tienen derecho a retracto los siguientes:

1.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.

En la práctica, un estado de indivisión es factor de perturbación social, allí donde hay condominio hay litigios, por eso el legislador busca atenuarlos por medio de la división y partición, y también por el retracto, porque evita que esos derechos pasen a extraños.

En la doctrina, el retracto, solo funciona cuando un condómino quiere vender su derecho a un extraño, pero no, si vende a otro condómino y este principio es el que ha sido recogido por el código civil vigente.

El retracto es subrogación en las mismas condiciones y proporciones. Funciona sobre la cuota ideal y también sobre la parte física.

2. El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se está discutiendo judicialmente.

3. El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.-  Es cuando coincide en la misma persona dos calidades incompatibles, la de propietario y usufructuario, por disposición testamentaria o contractual.

4. El propietario del suelo y el superficiario, en la venta  de sus respectivos derechos.

5. Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes  del bien a servidumbre o a servicios que disminuyan su valor.

6. El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la de una finca rustica cuya cabida  no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.

Es necesario aclarar que el inc. 1 de este art. Que otorgaba ese derecho, al arrendatario, conforme a la ley de la materia, ha sido derogado por el inc. C) de la primera disposición final del D.L 757, ley Marco ara el crecimiento de la inversión privada de 8 de noviembre de 1991 y publicada el 19-11-91.

OTROS ASPECTOS EN RELACION AL RETRACTO

1.    El retracto en la venta a plazos: Si procede, porque el retacto es subrogación y el subrogante ese constituye en las mismas condiciones del subrogado.

2.    Cuando hay diversidad en los títulos de dos o más sujetos procesales que tengan derecho de retracto, el art. 1600, establece que el orden de preferencia será el indicado en el art., 1599, que ya hemos comentado.

3.    Valor del retracto frente a terceros: Según el art.  1601 del c.c. aunque se hay hecho varias ventas, se puede ejercitar el derecho de retracto, hasta antes de que expire el plazo para ejercitarlo.

4.    4. Procedimiento: De conformidad con el nuevo código procesal civil, se tramita en proceso abreviado, según lo establecido por los arts. 495 al 503 de dicho cuerpo legal»(p. 215-219)

CONCLUSIONES

Ø  la obligación de enajenar equivale a la obligación de dar en propiedad.

Ø  por la compra venta inmobiliaria, el comprador se convierte en propietario por haber perfeccionado su adquisición,(artículo 9499salvo lo dispuesto en el artículo 1135 del código civil, que en cierta forma otorga a la inscripción, la calidad del modo excepcional de adquirir la propiedad inmobiliaria , al establecer  Jack Biggio “cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito…”

Ø  los bienes robados o perdidos que se vendan al comprador, aunque este, proceda de buena fe y reciba su posesión, no le corresponden en propiedad.

Ø  El consentimiento es un elemento importante en el contrato de compraventa, porque donde no existe voluntad expresada por los sujetos, no hay contratación. La voluntad tiene que ser prestada por los que tienen plena capacidad.

Ø  El bien, elemento  materia de la compraventa tiene que constar necesariamente con tres requisitos:

a) Tiene que ser posible material y jurídicamente; y

b) Tiene que existir o ser susceptibles de existir.

c) Tiene que ser determinado, puesto que es necesario precisarse el tamaño, el tipo, el color, el modelo, etc., del bien que se vende.

BIBLIOGRAFIA

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• MARIO CASTILLO FREYRE.(2007) COMPRAVENTA A SATISFACCIÓN DEL COMPRADOR Y COMPRAVENTA A PRUEBA. Lima –Perú.p.27

• MARIO CASTILLO FREYRE (2003).CONTRATO DE COMPRAVENTA. Ediciones Legales .1º Edición. Lima – Perú.p.317